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Acheter une maison après une séparation

Acheter une propriété ou continuer à louer ? C'est la question que se pose Raphaël, père célibataire de 45 ans, qui souhaite offrir un meilleur espace de vie à sa fille de 8 ans tout en ayant assez d'épargne pour ses vieux jours. Puisque les prix des propriétés ont grandement augmenté au Québec dans les dernières années, il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire. C'est encore pire lorsqu'on est un parent séparé avec un seul salaire pour acheter une propriété de plus d'une chambre. S'il est possible d'y arriver, cela demande une planification et une grande discipline… sans négliger d'épargner pour sa retraite ! La situation Célibataire de 45 ans, Raphaël* a une fille de 8 ans en garde partagée. Il a aussi deux grands enfants rendus autonomes. Locataire depuis 2014, il vit dans un appartement qui ne lui plaît pas et souhaite acheter une maison dans les Basses-Laurentides d'ici un an et demi pour donner un meilleur espace de vie à sa fille tout en se rapprochant de ses parents. Il souhaite aussi se bâtir un patrimoine qu'il pourra léguer à ses enfants. Raphaël gagne environ 90 000 $ par année, mais n'a pas de fonds de retraite. Il n'a pas de dette, mais a seulement 30 600 $ d'épargne. Il place maintenant sa prime annuelle qui est d'environ 5000 $ et une autre somme de 4000 $ par année dans son CELIAPP et dans son régime enregistré d'épargne-retraite (REER). « Est-ce que mon plan est réaliste et combien pourrais-je me permettre d'emprunter pour acheter ma propriété, considérant les taxes que j'aurai à payer chaque mois, comme propriétaire ? », écrit-il. Enfin, il se demande sur combien d'années il devrait amortir son prêt hypothécaire, considérant qu'il prévoit prendre sa retraite dans 20 ou 25 ans. Conscient que son projet est ambitieux, il se questionne aussi pour savoir s'il serait préférable pour le moment d'acheter un condo et de l'utiliser comme levier pour acheter, plus tard, une maison unifamiliale. Le portrait financier Raphaël, 45 ans Salaire annuel avec prime : environ 90 000 $ environ 90 000 $ Coût de vie annuel : 50 000 $, dont 13 380 $ pour le loyer 50 000 $, dont 13 380 $ pour le loyer REER : 6500 $ 6500 $ CELI : 4800 $ en épargne et 3000 $ comme fonds d'urgence 4800 $ en épargne et 3000 $ comme fonds d'urgence CELIAPP : 15 600 $ 15 600 $ Cotisations REER inutilisées : 115 000 $ 115 000 $ Régime de retraite du Québec (RRQ) prévu à 65 ans : 1093 $ par mois Les conseils En regardant le cas de Raphaël, la certitude de Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services Financiers, c'est que peu importe la décision qu'il prendra, il devra faire de gros efforts pour réaliser ses objectifs. « Il a 45 ans et il a à peine plus de 27 000 $ d'épargne pour sa retraite et il n'a pas de fonds de retraite, alors qu'il achète une propriété ou non, c'est certain qu'il a besoin de s'occuper de sa retraite », affirme-t-il. Rester locataire ou devenir propriétaire Regardons le scénario où Raphaël garde son appartement peu dispendieux et continue d'investir 9000 $ par année pour sa retraite. Prenons aussi en considération le fait qu'il arrêtera de travailler à 65 ans, donc dans 20 ans, et qu'il demandera également à cet âge sa rente du RRQ et sa pension de la Sécurité de la vieillesse. Comme espérance de vie, on met 94 ans et comme rendement, 5 % annuel. Résultat ? « Alors qu'il dit qu'il a besoin de 50 000 $ par année pour vivre, ce scénario lui donne 33 000 $. Probablement qu'il aura besoin de moins que son coût de vie actuel à la retraite parce que sa fille sera adulte, mais quand même, la différence est grande. Pour avoir 50 000 $ par année de 65 à 94 ans, il devrait épargner dès maintenant non pas 9000 $, mais 28 000 $ par année afin d'arriver à 1,1 million à 65 ans. » Si Raphaël décide d'aller de l'avant avec son projet d'acheter une propriété, le défi est qu'il devra sortir le peu d'épargne qu'il a pour sa mise de fonds. Étant donné qu'il doit mettre au moins 5 % du prix d'achat, disons qu'il magasine une maison à maximum 450 000 $ pour donner une mise de fonds de 22 500 $, afin qu'il lui en reste pour payer le notaire et les droits de mutation. Établissons également le taux d'intérêt à 5 % et un amortissement sur 20 ans pour faire en sorte qu'il n'ait plus de prêt hypothécaire à payer à sa retraite à 65 ans afin de faciliter la comparaison. Cela lui ferait plus de 2900 $ par mois à payer, en incluant la prime d'assurance prêt de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). En y ajoutant les taxes municipales et scolaire, soit environ 300 $ par mois, puis une somme pour l'entretien d'au moins 100 $, il arrivera au triple des 1115 $ qu'il paye en ce moment [en loyer]. Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services Financiers Il devra aussi continuer d'épargner pour sa retraite. « Comme sa maison serait payée lorsqu'il prendra sa retraite, il aurait besoin d'un portefeuille d'environ 400 000 $ pour maintenir son train de vie jusqu'à 94 ans, donc il devrait épargner environ 11 500 $ par année, précise-t-il. Ce n'est pas réaliste, à moins qu'il trouve un nouvel emploi avec un salaire plus élevé, ou qui a un généreux fonds de retraite ou un REER collectif auquel l'employeur contribue. » Un entre-deux Le planificateur financier a toutefois pensé à une autre option qui pourrait être plus viable. Il suggère d'acheter un condo à maximum 300 000 $ pour mieux répondre à ses besoins et à ceux de sa fille, mais de se préparer à le revendre à 65 ans pour redevenir locataire. Ainsi, le père de famille pourrait avoir accès à l'épargne forcée qu'il a faite avec son condo au moment où il aura besoin de liquidités pour vivre à la retraite. « Disons qu'il achète un condo à 300 000 $ qui prend 3 % de valeur par année, cela signifie qu'il pourra le revendre dans 20 ans 550 000 $, illustre Simon Préfontaine. Comme son prêt hypothécaire sera déjà remboursé, il pourra investir toute cette somme pour sa retraite. S'il continue d'épargner à partir de maintenant seulement son boni de 5000 $ par année, il pourrait vivre avec environ 44 000 $ une fois à la retraite. Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services Financiers Raphaël doit aussi faire ses calculs pour voir s'il est certain qu'il pourra payer les versements hypothécaires d'environ 1900 $ en plus des taxes et des charges de copropriété, ce qui devrait faire grimper sa facture mensuelle pour son logement à environ 2500 $. « Cela représente de gros sacrifices dans d'autres types de dépenses », précise Simon Préfontaine. Il le met également en garde. « Normalement, quelqu'un qui achète une propriété pour y habiter investit beaucoup plus dedans pour des questions de goût personnel et de confort que si c'était juste un investissement en immobilier, explique le planificateur financier. Raphaël n'aura pas ce luxe. » Raffiner son projet S'il décide d'aller de l'avant avec l'achat, Simon Préfontaine lui conseille de s'assurer que le condo et son immeuble sont en bon état en faisant réaliser une inspection, en lisant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des dernières années et en s'assurant de la santé financière du fonds de prévoyance. « Il pourrait difficilement se permettre des dépenses supplémentaires liées à des imprévus », précise-t-il. De plus, à moins que sa situation au travail ne s'améliore grandement, il ne lui conseillerait pas de le revendre dans quelques années pour acheter une maison plus dispendieuse. « Il y a des frais associés aux transactions et aux déménagements et, surtout, il ne pourra pas augmenter ses dépenses mensuelles liées à sa résidence », évalue Simon Préfontaine. S'il prend la décision d'acheter, Raphaël pourrait envisager différents scénarios pour adoucir sa réalité. « Par exemple, il pourrait décider d'amortir le prêt hypothécaire sur 25 ans et de travailler au moins jusqu'à 70 ans, indique l'expert. Ça ferait descendre ses mensualités d'un peu plus de 200 $ et réduirait un peu son besoin d'épargne. » C'est certain aussi qu'il faudra qu'il se prépare mentalement à redevenir locataire à la retraite. « C'est toujours possible que, d'ici là, sa situation s'améliore, soit parce qu'il trouve un emploi avec de meilleures conditions de travail, soit parce qu'il reçoit un héritage, indique le planificateur financier. Mais, il doit être prêt à ça. » Il lui conseille de rencontrer un planificateur financier pour aller plus en détail dans son scénario une fois qu'il aura pris sa décision. *Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, le prénom utilisé est fictif.