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Le Figaro
5 days ago
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Leur achat immobilier vire au cauchemar, la justice écarte la responsabilité de l'agent immobilier
Un achat immobilier, c'est généralement la plus grosse transaction d'une vie. Alors forcément, on souhaite que tout se passe au mieux et dans bien des cas on choisit de se tourner vers un professionnel pour bénéficier de son accompagnement. Mais si par malheur, quelques mois plus tard, la maison ou l'appartement rêvés se révèlent des nids à ennuis (infiltrations, fuites etc.), la tentation est grande de se retourner contre l'agent immobilier voire le notaire qui a encadré la vente. La Justice rappelle que l'agent immobilier notamment est tenu à un devoir de conseil et d'information. C'est ainsi que la Cour de cassation vient de confirmer récemment un arrêt d'appel où un acheteur se retournait contre un vendeur pour des problèmes de fissures pourtant apparentes dès l'achat. Les magistrats ont estimé que l'on ne pouvait parler de vice caché à imputer au vendeur, en revanche l'agent immobilier a été jugé fautif pour ne pas avoir attiré l'attention de son client sur ces désordres apparents. Quant aux vices cachés, les agents immobiliers insèrent souvent des clauses pour exonérer leur responsabilité. Elle n'est généralement mise en cause que s'il est prouvé que l'agent connaissait des vices et/ou défaut qu'il a cachés ou qu'il y a clairement une forme de tromperie sur le bien. Pas un expert technique Si l'agent immobilier doit effectuer sérieusement et honnêtement son travail, Me Laurent Gimalac rappelle sur son blog qu'il ne faut pas trop lui en demander. « En tant que professionnel de l'intermédiation, il n'est ni garant du bien vendu ni expert technique», rappelle l'avocat. « Plusieurs décisions récentes soulignent que la responsabilité de l'agent immobilier vis-à-vis de l'acquéreur suppose une faute caractérisée, généralement une rétention d'information connue ou une présentation trompeuse du bien », précise-t-il comme dans cette affaire ou un agent a été condamné pour avoir laissé croire que des travaux de fondation avaient été effectués alors que ce n'était pas le cas (CA Versailles, 1er juillet 2021). Mais au-delà de ces situations, la justice s'en tient généralement à une obligation de moyens et non de résultat. À ce titre, l'arrêt rendu par la cour d'appel de Reims le 23 mai 2023 (n° RG 21/01845) illustre bien ce principe. Dans cette affaire, un couple avait acquis via un agent immobilier une maison ancienne pour 290.000 euros. Or les acheteurs ont rapidement dû faire face à diverses difficultés : humidité, infiltrations, défauts de toiture, pannes d'équipements et non-conformité électrique... Ils se sont donc retournés contre l'agent estimant qu'il n'avait pas effectué toutes les vérifications nécessaires. Les juges n'ont pas retenu cette approche estimant que l'agent n'avait aucune obligation de contrôle technique approfondi et qu'il avait effectué toutes ses missions. D'ailleurs, les acquéreurs avaient visité le bien à plusieurs repris accompagnés de professionnels du bâtiment. Vigilance renforcée Des éléments qui poussent l'avocat à rappeler que le devoir d'assistance de l'agent immobilier est limité et que l'acheteur doit faire preuve d'une « vigilance renforcée », surtout lorsqu'il achète une maison manifestement ancienne. « La cour d'appel rappelle ici un principe fondamental : le devoir d'information n'implique pas une obligation de vérification active ou de validation technique des documents communiqués, précise l'avocat. Il appartient à l'acquéreur, notamment en présence d'éléments d'alerte ou d'un doute légitime, de solliciter ses propres experts ou conseils. »
Le Figaro
14-07-2025
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La propriétaire tente en vain de faire condamner son locataire pour sous-location illégale
La sous-location légale est un art délicat. La tentation de l'illégalité la plus complète a été forte, notamment durant les JO de Paris 2024. Passé ce moment de fièvre, il reste une série de règles à appliquer pour un locataire souhaitant sous-louer son logement sans s'attirer les foudres de son propriétaire. Sur son blog, l'avocat spécialisé en droit immobilier Me Gabriel Neu-Janicki rappelle les points à respecter. Il rappelle notamment: «La sous-location d'un logement n'est admise que si le bailleur donne son accord écrit, y compris sur le prix du loyer au locataire principal qui peut aussi être tacite.» Rappelons que dans tous les cas de figure, le montant de la sous-location ne peut pas être supérieur au loyer de la location sur des périodes comparables. Dans cette étonnante affaire qu'il commente (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Avril 2025 n° 23-14.359), le locataire semblait pourtant particulièrement respectueux de la loi et soucieux de bien faire ce qui n'a pas empêché sa propriétaire de se retourner contre lui. Le bail autorisait en effet expressément la sous-location, donc cette première question ne se posait pas. Il proposait même en annexe un modèle-type de convention de sous-location qui devait être adressé à la propriétaire dans les 15 jours de sa signature. Des règles parfaitement respectées par le locataire qui avait adressé ces documents chaque fois qu'il avait conclu une convention de sous-location. 3000 euros de frais de justice La propriétaire a alors choisi d'attaquer au motif qu'elle n'aurait pas validé le montant des loyers de sous-location. Et même un autre argument selon lequel en sous-louant plusieurs fois dans l'année un logement à des locataires qui n'en font pas leur résidence principale, le locataire aurait procédé à un changement de destination de son appartement. Des arguments balayés par la justice. Certes, il n'y a pas eu de validation explicite du montant des sous-loyers mais il y a bien eu un accord tacite puisque la propriétaire avait toujours été tenue au courant des sous-locations conclues et de leur montant. Le changement de destination ne tient pas plus puisque le locataire a toujours continué à occuper les lieux lorsqu'il procédait à des sous-locations de chambres. Il était donc toujours dans sa résidence principale. La propriétaire tatillonne a donc perdu en Cassation et a dû régler 3000 euros de frais de justice.
Le Parisien
12-07-2025
- Politics
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Journée nationale à la mémoire de Dreyfus : « Il ne faut pas que cela ferme la porte à son entrée au Panthéon »
Le capitaine Alfred Dreyfus, condamné à tort en 1894 et réhabilité en 1906, sera désormais à l'honneur tous les 12 juillet . La première cérémonie en la mémoire de l'officier juif injustement accusé de trahison aura lieu en 2026, pour le 120e anniversaire de la reconnaissance par la Cour de cassation de son innocence. Chaque année, se tiendra « une cérémonie de commémoration pour Dreyfus, pour la victoire de la justice et de la vérité contre la haine et l'antisémitisme », a annoncé le président Emmanuel Macron dans une déclaration publiée ce samedi 12 juillet par l'Élysée. « Nous savons qu'il faut toujours faire preuve de vigilance et persévérance contre ces vieux démons antisémites engendrés par la haine. Et aujourd'hui plus que jamais », ajoute-t-il.
