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La vente des baux de La Baie pourrait avoir un effet sur une filiale d'OMERS
La vente des baux de La Baie pourrait avoir un effet sur une filiale d'OMERS (Toronto) La branche d'investissement immobilier de l'une des plus importantes caisses de retraite du pays s'inquiète de la valeur de ses actifs si une milliardaire britanno-colombienne parvient à acquérir les baux de La Baie d'Hudson dans ses propriétés. Tara Deschamps La Presse Canadienne Dans des documents déposés auprès de la Cour supérieure de l'Ontario en fin de semaine, Oxford Properties Group soutient que le transfert de baux à une entrepreneure « non vérifiée et non reconnue » comme Ruby Liu « présente un risque grave et inacceptable » pour l'entreprise. « Une diminution de la valeur ou de la stabilité du portefeuille immobilier d'Oxford aurait un impact négatif sur le rendement des placements d'OMERS et, par extension, sur les intérêts à long terme de millions de bénéficiaires actuels et futurs de régimes de retraite », a affirmé Nadia Corrado, vice-présidente d'Oxford, dans une déclaration sous serment ajoutée au dossier judiciaire, samedi. Oxford est la division immobilière du Régime de retraite des employés municipaux de l'Ontario, qui administre les pensions de plus de 600 000 participants. Oxford gère plus de 79 milliards d'actifs et possède des centaines de propriétés sur quatre continents. Mme Liu, propriétaire de trois centres commerciaux et d'un terrain de golf en Colombie-Britannique, souhaite reprendre une vingtaine de baux de La Baie. Trois de ces baux concernent des propriétés d'Oxford : les centres commerciaux Southcentre à Calgary, en Alberta, Hillcrest à Richmond Hill, en Ontario, et Upper Canada à Newmarket, en Ontario. Mme Liu a annoncé son intention d'utiliser ces espaces pour construire un nouveau grand magasin qu'elle nommera de son nom. Il comportera trois niveaux – magasin phare, platine et standard – et offrira des espaces de divertissement, de restauration et de loisirs. Elle a affirmé qu'avec une équipe de 1800 employés qu'elle embauchera, elle pourra ouvrir la plupart des magasins dans les 180 jours suivant la signature des baux. Elle a alloué 325 millions à cet exploit, qui comprendra la réparation des magasins, l'établissement de relations avec les fournisseurs et la commercialisation de sa toute nouvelle marque. Mme Liu, qui n'a pas souhaité commenter cette affaire, s'est dite persuadée de pouvoir convaincre les propriétaires si le tribunal autorise l'acquisition des baux. Cependant, les propriétaires, dont Oxford, s'opposent à Mme Liu, affirmant que ses projets sont sous-financés, ont des échéanciers irréalistes et sont voués à l'échec. Une audience est prévue dans cette affaire plus tard ce mois-ci. Un plan d'affaires non dévoilé Les doutes d'Oxford concernant Mme Liu sont apparus dès la rencontre de ses dirigeants le 2 juin. « Cette réunion a été improductive et a révélé une absence troublante de transparence financière, de sophistication commerciale et de préparation de base », a rappelé Mme Corrado dans sa déclaration sous serment. « Aucun état financier, aucune preuve de financement, ni aucune preuve de disponibilité des capitaux n'ont été fournis. » Elle a allégué que Mme Liu, qui a fait fortune dans l'immobilier chinois, avait déclaré à Oxford qu'elle avait un plan d'affaires, mais qu'elle ne le lui fournirait que si Oxford s'engageait à la soutenir pour la reprise du bail. Lorsqu'Oxford lui a demandé si des fournisseurs étaient prêts à vendre ses marchandises pour remplir les magasins, Corrado a rapporté que Mme Liu avait dit à l'entreprise de « se détendre, de se reposer et de ne pas s'inquiéter ». Oxford a eu du mal à suivre ce conseil. Des baux d'une durée de 49 à 65 ans, couvrant certains des espaces commerciaux les plus prisés de l'entreprise, étaient en jeu. La taille et l'orientation de l'espace de La Baie du centre commercial Hillcrest « signifient que tout faux pas affectera significativement l'expérience client globale, la fidélisation des locataires et, par conséquent, diminuera la valeur de l'actif d'Oxford », a précisé Mme Corrado. Forte de son expérience, elle a expliqué qu'il faut des années aux entreprises pour définir un concept pour un nouveau commerce, même pour une entreprise reprenant de très petites surfaces. Elle a indiqué dans les documents judiciaires qu'elle avait du mal à croire que Mme Liu a pu envisager de tels travaux en quelques mois, même pour un seul emplacement loué de plus de 150 000 pieds carrés, et que ce délai témoignait de son inexpérience. « L'arrivée d'un locataire principal non reconnu et manquant de crédibilité commerciale établie présente un risque important : elle peut dégrader l'expérience client, diminuer la qualité globale du centre commercial et générer un effet de halo négatif qui impacte des ailes entières du centre commercial », a affirmé Mme Corrado. « Étant donné que les baux de locataires principaux peuvent durer des décennies, la présence à long terme d'un locataire principal peu fiable peut compromettre définitivement, voire détruire, la viabilité commerciale de parties importantes, voire de la totalité d'un centre commercial. » Des informations « puériles » Dans leurs propres documents déposés samedi, de nombreux autres propriétaires ont partagé les préoccupations d'Oxford. Morguard a qualifié les informations fournies par Mme Liu concernant ses projets d'« étonnamment insuffisantes, superficielles et, franchement, puériles ». L'entreprise s'est dite prête à attendre de trouver un meilleur locataire à long terme et, en attendant, souhaite conclure des baux temporaires résiliables par le propriétaire avec un préavis de 90 jours avec l'entreprise de vêtements Urban Behavior et le détaillant d'accessoires Ardene. Primaris REIT a rapporté avoir terminé quatre heures de réunion avec Mme Liu et son équipe sans avoir la moindre certitude qu'elle possédait l'expérience nécessaire ni la compréhension de l'ampleur de ce qu'elle souhaitait entreprendre en ouvrant un concept commercial multiboutiques dans plusieurs provinces de A à Z. Cadillac Fairview a estimé que son plan « défiait le bon sens commercial », mais a néanmoins mandaté Ernst & Young pour l'évaluer. Un rapport déposé au tribunal a montré que le cabinet de conseil estimait que les coûts et les délais estimés dans le plan d'affaires de Mme Liu n'étaient pas réalisables et seraient considérablement plus élevés compte tenu du nombre important de réparations nécessaires aux propriétés et des relations complexes qu'elle doit nouer avec les fournisseurs et autres prestataires. Mme Liu et La Baie ont jusqu'à mardi pour déposer une réponse aux propriétaires devant le tribunal. À la fin de la semaine, ils commenceront les contre-interrogatoires avant qu'un juge n'entende leur affaire à la fin du mois. Note aux lecteurs : Il s'agit d'une version corrigée. Une version précédente indiquait qu'Oxford gérait 79 millions d'actifs.
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La vente des baux de La Baie pourrait avoir des impacts sur une filiale d'OMERS
La vente des baux de La Baie pourrait avoir des impacts sur une filiale d'OMERS (Toronto) La branche d'investissement immobilier de l'une des plus importantes caisses de retraite du pays s'inquiète de la valeur de ses actifs si une milliardaire britanno-colombienne parvient à acquérir 25 baux de La Baie d'Hudson dans ses propriétés. Tara Deschamps La Presse Canadienne Dans des documents judiciaires déposés en fin de semaine, Oxford Properties Group soutient que Ruby Liu diminuerait la valeur et la stabilité de son portefeuille immobilier et, par conséquent, porterait atteinte aux intérêts à long terme de millions de bénéficiaires du régime de retraite d'OMERS. Mme Liu envisage de reprendre une vingtaine de baux de La Baie d'Hudson et d'utiliser ces espaces pour construire un nouveau grand magasin qu'elle nommera de son nom et qui offrira des espaces de divertissement, de restauration et de loisirs. Les propriétaires, dont Oxford, s'opposent à Mme Liu, affirmant que ses projets sont sous-financés, ont des échéanciers irréalistes et sont voués à l'échec. Mme Liu est convaincue de pouvoir persuader les propriétaires du bien-fondé de ses projets si un tribunal autorise l'acquisition des baux. Les baux comprennent trois propriétés d'Oxford : les centres commerciaux Southcentre à Calgary, en Alberta, Hillcrest à Richmond Hill, en Ontario, et Upper Canada à Newmarket, en Ontario. Oxford est la division immobilière du Régime de retraite des employés municipaux de l'Ontario, qui administre les pensions de plus de 600 000 participants. Oxford gère plus de 79 millions d'actifs et possède des centaines de propriétés sur quatre continents.
