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Acheter une maison après une séparation
Acheter une propriété ou continuer à louer ? C'est la question que se pose Raphaël, père célibataire de 45 ans, qui souhaite offrir un meilleur espace de vie à sa fille de 8 ans tout en ayant assez d'épargne pour ses vieux jours. Puisque les prix des propriétés ont grandement augmenté au Québec dans les dernières années, il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire. C'est encore pire lorsqu'on est un parent séparé avec un seul salaire pour acheter une propriété de plus d'une chambre. S'il est possible d'y arriver, cela demande une planification et une grande discipline… sans négliger d'épargner pour sa retraite ! La situation Célibataire de 45 ans, Raphaël* a une fille de 8 ans en garde partagée. Il a aussi deux grands enfants rendus autonomes. Locataire depuis 2014, il vit dans un appartement qui ne lui plaît pas et souhaite acheter une maison dans les Basses-Laurentides d'ici un an et demi pour donner un meilleur espace de vie à sa fille tout en se rapprochant de ses parents. Il souhaite aussi se bâtir un patrimoine qu'il pourra léguer à ses enfants. Raphaël gagne environ 90 000 $ par année, mais n'a pas de fonds de retraite. Il n'a pas de dette, mais a seulement 30 600 $ d'épargne. Il place maintenant sa prime annuelle qui est d'environ 5000 $ et une autre somme de 4000 $ par année dans son CELIAPP et dans son régime enregistré d'épargne-retraite (REER). « Est-ce que mon plan est réaliste et combien pourrais-je me permettre d'emprunter pour acheter ma propriété, considérant les taxes que j'aurai à payer chaque mois, comme propriétaire ? », écrit-il. Enfin, il se demande sur combien d'années il devrait amortir son prêt hypothécaire, considérant qu'il prévoit prendre sa retraite dans 20 ou 25 ans. Conscient que son projet est ambitieux, il se questionne aussi pour savoir s'il serait préférable pour le moment d'acheter un condo et de l'utiliser comme levier pour acheter, plus tard, une maison unifamiliale. Le portrait financier Raphaël, 45 ans Salaire annuel avec prime : environ 90 000 $ environ 90 000 $ Coût de vie annuel : 50 000 $, dont 13 380 $ pour le loyer 50 000 $, dont 13 380 $ pour le loyer REER : 6500 $ 6500 $ CELI : 4800 $ en épargne et 3000 $ comme fonds d'urgence 4800 $ en épargne et 3000 $ comme fonds d'urgence CELIAPP : 15 600 $ 15 600 $ Cotisations REER inutilisées : 115 000 $ 115 000 $ Régime de retraite du Québec (RRQ) prévu à 65 ans : 1093 $ par mois Les conseils En regardant le cas de Raphaël, la certitude de Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services Financiers, c'est que peu importe la décision qu'il prendra, il devra faire de gros efforts pour réaliser ses objectifs. « Il a 45 ans et il a à peine plus de 27 000 $ d'épargne pour sa retraite et il n'a pas de fonds de retraite, alors qu'il achète une propriété ou non, c'est certain qu'il a besoin de s'occuper de sa retraite », affirme-t-il. Rester locataire ou devenir propriétaire Regardons le scénario où Raphaël garde son appartement peu dispendieux et continue d'investir 9000 $ par année pour sa retraite. Prenons aussi en considération le fait qu'il arrêtera de travailler à 65 ans, donc dans 20 ans, et qu'il demandera également à cet âge sa rente du RRQ et sa pension de la Sécurité de la vieillesse. Comme espérance de vie, on met 94 ans et comme rendement, 5 % annuel. Résultat ? « Alors qu'il dit qu'il a besoin de 50 000 $ par année pour vivre, ce scénario lui donne 33 000 $. Probablement qu'il aura besoin de moins que son coût de vie actuel à la retraite parce que sa fille sera adulte, mais quand même, la différence est grande. Pour avoir 50 000 $ par année de 65 à 94 ans, il devrait épargner dès maintenant non pas 9000 $, mais 28 000 $ par année afin d'arriver à 1,1 million à 65 ans. » Si Raphaël décide d'aller de l'avant avec son projet d'acheter une propriété, le défi est qu'il devra sortir le peu d'épargne qu'il a pour sa mise de fonds. Étant donné qu'il doit mettre au moins 5 % du prix d'achat, disons qu'il magasine une maison à maximum 450 000 $ pour donner une mise de fonds de 22 500 $, afin qu'il lui en reste pour payer le notaire et les droits de mutation. Établissons également le taux d'intérêt à 5 % et un amortissement sur 20 ans pour faire en sorte qu'il n'ait plus de prêt hypothécaire à payer à sa retraite à 65 ans afin de faciliter la comparaison. Cela lui ferait plus de 2900 $ par mois à payer, en incluant la prime d'assurance prêt de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). En y ajoutant les taxes municipales et scolaire, soit environ 300 $ par mois, puis une somme pour l'entretien d'au moins 100 $, il arrivera au triple des 1115 $ qu'il paye en ce moment [en loyer]. Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services Financiers Il devra aussi continuer d'épargner pour sa retraite. « Comme sa maison serait payée lorsqu'il prendra sa retraite, il aurait besoin d'un portefeuille d'environ 400 000 $ pour maintenir son train de vie jusqu'à 94 ans, donc il devrait épargner environ 11 500 $ par année, précise-t-il. Ce n'est pas réaliste, à moins qu'il trouve un nouvel emploi avec un salaire plus élevé, ou qui a un généreux fonds de retraite ou un REER collectif auquel l'employeur contribue. » Un entre-deux Le planificateur financier a toutefois pensé à une autre option qui pourrait être plus viable. Il suggère d'acheter un condo à maximum 300 000 $ pour mieux répondre à ses besoins et à ceux de sa fille, mais de se préparer à le revendre à 65 ans pour redevenir locataire. Ainsi, le père de famille pourrait avoir accès à l'épargne forcée qu'il a faite avec son condo au moment où il aura besoin de liquidités pour vivre à la retraite. « Disons qu'il achète un condo à 300 000 $ qui prend 3 % de valeur par année, cela signifie qu'il pourra le revendre dans 20 ans 550 000 $, illustre Simon Préfontaine. Comme son prêt hypothécaire sera déjà remboursé, il pourra investir toute cette somme pour sa retraite. S'il continue d'épargner à partir de maintenant seulement son boni de 5000 $ par année, il pourrait vivre avec environ 44 000 $ une fois à la retraite. Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services Financiers Raphaël doit aussi faire ses calculs pour voir s'il est certain qu'il pourra payer les versements hypothécaires d'environ 1900 $ en plus des taxes et des charges de copropriété, ce qui devrait faire grimper sa facture mensuelle pour son logement à environ 2500 $. « Cela représente de gros sacrifices dans d'autres types de dépenses », précise Simon Préfontaine. Il le met également en garde. « Normalement, quelqu'un qui achète une propriété pour y habiter investit beaucoup plus dedans pour des questions de goût personnel et de confort que si c'était juste un investissement en immobilier, explique le planificateur financier. Raphaël n'aura pas ce luxe. » Raffiner son projet S'il décide d'aller de l'avant avec l'achat, Simon Préfontaine lui conseille de s'assurer que le condo et son immeuble sont en bon état en faisant réaliser une inspection, en lisant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des dernières années et en s'assurant de la santé financière du fonds de prévoyance. « Il pourrait difficilement se permettre des dépenses supplémentaires liées à des imprévus », précise-t-il. De plus, à moins que sa situation au travail ne s'améliore grandement, il ne lui conseillerait pas de le revendre dans quelques années pour acheter une maison plus dispendieuse. « Il y a des frais associés aux transactions et aux déménagements et, surtout, il ne pourra pas augmenter ses dépenses mensuelles liées à sa résidence », évalue Simon Préfontaine. S'il prend la décision d'acheter, Raphaël pourrait envisager différents scénarios pour adoucir sa réalité. « Par exemple, il pourrait décider d'amortir le prêt hypothécaire sur 25 ans et de travailler au moins jusqu'à 70 ans, indique l'expert. Ça ferait descendre ses mensualités d'un peu plus de 200 $ et réduirait un peu son besoin d'épargne. » C'est certain aussi qu'il faudra qu'il se prépare mentalement à redevenir locataire à la retraite. « C'est toujours possible que, d'ici là, sa situation s'améliore, soit parce qu'il trouve un emploi avec de meilleures conditions de travail, soit parce qu'il reçoit un héritage, indique le planificateur financier. Mais, il doit être prêt à ça. » Il lui conseille de rencontrer un planificateur financier pour aller plus en détail dans son scénario une fois qu'il aura pris sa décision. *Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, le prénom utilisé est fictif.
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Le bonheur… sans dépenser assez !
« À moins de vivre avec des revenus très faibles, on peut épargner sans constamment avoir l'impression de se priver », écrit notre chroniqueuse. Que ce soit avec une pointe d'admiration ou plus souvent d'agacement, mes copines me qualifient régulièrement d'écureuil. Je ne dépense pas assez, semble-t-il, et à l'évidence, ça dérange. Certes, je ne suis pas un cordonnier mal chaussé qui écrit sur les finances personnelles tout en vivant de paie en paie. J'ai entièrement remboursé mon hypothèque il y a quelques années, j'ai acheté ma petite voiture usagée comptant et mon REER est plein. Pourtant, je n'adopte pas tous les judicieux conseils de mon collègue Nicolas Bérubé qui se déplace surtout à vélo1 et privilégie le minimalisme vestimentaire. Confidence gênante : mes placards débordent de robes, je voyage, j'assiste régulièrement à des concerts. Il va me le pardonner puisque comme lui, je ne rêve pas de rouler en BMW et je ne commande jamais de pizza2. J'aime avoir les mains dans la pâte et épargner 40 $ par le fait même. Cette combinaison peut sembler insignifiante dans une planification financière. C'est plutôt la preuve qu'on peut être heureux sans dépenser beaucoup. À moins de vivre avec des revenus très faibles, on peut épargner sans constamment avoir l'impression de se priver. Mais intuitivement, ces notions semblent paradoxales. Lorsqu'il est question d'argent, je constate que l'expression « Je veux vivre » justifie beaucoup d'achats censés rendre plus heureux : mocktails à 12 $, piscine creusée, fin de semaine dans un chalet avec spa, iPhone 16 Pro. Le hic, c'est que la définition du mot « vivre » change grandement au cours de la carrière et des augmentations de salaire. Ce phénomène est assez curieux, quand on y pense. Dans l'un de ses spectacles, Louis-José Houde se demandait à quelle heure de la nuit on est soudainement frappés par la mauvaise haleine. Le même genre de question se pose en matière de finances personnelles. • À quel moment un VUS avec des sièges chauffants en cuir devient-il nécessaire au bien-être ? • À partir de quand a-t-on besoin de boire des cafés à 7 $ pour se sentir en vie ? • Quand est-ce que les lunettes, les sacs à main et les montres griffés font tout à coup partie de l'équipement de base pour se présenter en public ? On ne s'en rend pas nécessairement compte, mais nos « besoins » prennent souvent de l'ampleur plus rapidement que nos revenus. Résultat, les dettes de consommation sont monnaie courante. L'endettement non hypothécaire moyen s'élève à 21 859 $ par personne au Canada. Au Québec, ces dettes atteignent 18 985 $ (+2 % sur un an), selon Equifax. De son côté, Statistique Canada calcule que chaque ménage doit 1,74 $ par dollar gagné. Comme l'a déjà écrit Nicolas, « je travaille fort, je peux me le permettre » est un très mauvais guide pour nos finances3. Cette philosophie nous amène bien souvent à faire des choix trop coûteux. En résistant tout simplement à la tentation de s'inventer de nouveaux besoins, on accroît sa capacité d'épargne au fil du temps sans se priver. C'est mathématique. Et drôlement efficace dans mon cas. J'ai demandé à mes amies de m'énumérer mes autres comportements qui leur font dire que je suis un écureuil. « Quand tu voyages, tu échanges ta maison. » C'est beaucoup plus commode pour avoir de l'espace, des jouets pour fiston, une piscine privée et une cuisine pour préparer des pique-niques. J'aime découvrir les cultures à travers l'aménagement, la décoration et le contenu des lieux qu'on me prête. « Vous n'avez qu'une seule voiture. » Je préfère pouvoir lire dans le transport en commun plutôt qu'être prise dans les embouteillages sur le pont. En plus, il n'y a pas de stationnement à La Presse et ça me permet de faire quelque chose pour la planète. C'est aussi par conscience écologique que j'ai remplacé le joint d'étanchéité de mon vieux frigo (surprise, il fonctionne encore !) plutôt que d'en acheter un neuf qui envoie des textos4. « Tu apportes toujours ton lunch au bureau. » Ça m'évite de sortir au froid l'hiver (qui dure neuf mois par année selon mes standards) et de manger plus santé qu'au restaurant. « Tu cuisines beaucoup. » C'est mon passe-temps préféré. Celui qui me permet de décrocher, d'user de créativité, d'améliorer mes techniques (notamment en matière de pain et de pâte à pizza). Quand je vais au restaurant, c'est pour manger des plats compliqués, comme le Doro wat ou la pastilla. « Tu ne t'achètes pas de bijoux en or ou de diamants. Tu portes toujours les mêmes bagues en argent. » Question de goût. Le métal jaune ne me plaît pas particulièrement, et les diamants, ça accroche dans les bas de nylon. « Tu achètes tout au rabais. » Si je peux étirer chaque dollar que je gagne, je ne vois pas pourquoi je me priverais de cette satisfaction. Même chose pour les gratuités obtenues avec mes cartes de points et de crédit. Ces dernières années, j'ai obtenu au moins 3000 $ d'épicerie gratuite. Je ne compte plus les pleins d'essence, les billets d'avion, les produits de pharmacie et les bouteilles de vin qui ne m'ont rien coûté. C'est devenu un jeu. « Tu n'es abonnée à aucune plateforme de streaming. » Je paie pour le bon vieux câble et je n'arrive même pas à regarder tout ce qui m'intéresse à Télé-Québec, TV5, ARTV, Explora et RDI. N'en rajoutez pas, la cour est pleine ! Comme quoi on peut aussi trouver toutes sortes d'arguments pour justifier… de faibles dépenses ! 1. Lisez « Le vélo est une machine secrète à fabriquer des millionnaires » 2. Lisez « Six choses sur lesquelles je ne dépense pas mon argent » 3. Lisez « Pas de million, pas de BMW » 4. Lisez « Un prochain frigo qui envoie des textos ? »
