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La Presse
13-07-2025
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Acheter, c'est jeter son argent par les fenêtres !
Dans L'argent et le bonheur, notre journaliste Nicolas Bérubé offre chaque dimanche ses réflexions sur l'enrichissement. Ses textes sont envoyés en infolettre le lendemain. Imaginez que vous puissiez monter à bord d'une machine à voyager dans le temps et revenir en l'an 2005. Quel serait votre réflexe : louer un logement, ou l'acheter ? Bien des gens se précipiteraient sur l'achat. On sait tous que l'immobilier se vendait pour l'équivalent d'un bagel à moitié grignoté et un sac de cannettes vides en 2005. Et que les prix ont beaucoup augmenté depuis. Et, après tout, votre mère vous l'a dit : « louer, c'est jeter son argent par les fenêtres ! » Pour en avoir le cœur net, Benjamin Felix, directeur des investissements, gestionnaire de portefeuille chez PWL Capital à Ottawa et auteur d'une chaîne YouTube sur les finances avec plus de 450 000 abonnés, a analysé les données. Sa conclusion : à Montréal et à Québec, ainsi que dans cinq autres grandes villes canadiennes dont Toronto, la personne qui loue un logement depuis 20 ans et qui a investi la différence entre le coût d'être propriétaire et le coût d'être locataire dans un portefeuille diversifié d'actions est plus riche aujourd'hui que la personne qui est devenue propriétaire en 2005. Il explique son calcul dans cette vidéo. Visionnez la vidéo de Benjamin Felix « C'est un résultat qui m'a surpris », m'explique Benjamin Felix en entrevue. « On entend souvent parler de la hausse fulgurante des prix de l'immobilier depuis 20 ans, et de la mauvaise posture des locataires. Que l'option de la location ait été plus payante en moyenne, même dans une ville comme Toronto, par exemple, est étonnant. » Avant de m'écrire pour m'indiquer avec douceur et tendresse où je peux ranger cette analyse, prenez deux minutes pour lire la suite. 7 sur 12 Pour faire sa comparaison, M. Felix a examiné les prix des appartements à l'achat et à la location dans 12 grandes villes canadiennes de 2005 à 2025. Il a fait ce choix parce que les données sur les appartements, notamment les loyers, sont plus fiables et complètes que celles des maisons unifamiliales. M. Felix a émis l'hypothèse d'une personne en 2005 qui avait accumulé 20 % du prix de vente moyen d'un appartement. Cette personne avait à décider entre l'achat de l'appartement moyen, ou la location de l'appartement moyen, et d'investir la différence dans un portefeuille d'actions composé à 30 % d'un panier diversifié d'actions canadiennes et à 70 % d'action internationales. Il a ensuite calculé les coûts irrécupérables pour le locataire (loyer, assurances) et les coûts irrécupérables pour le propriétaire (entretien, taxes scolaires et municipales, assurances). Il a aussi tenu compte de l'augmentation des loyers, qui a été de 6,24 % par année en moyenne dans les 12 villes étudiées. Résultat : dans 7 des 12 villes étudiées (soit Toronto, Montréal, Québec, Ottawa, Winnipeg, Hamilton et Halifax), le locataire a fini avec plus de richesse que le propriétaire durant cette période. À Vancouver, Calgary, Edmonton, Kitchener-Waterloo, et Victoria, le propriétaire a fini devant le locataire. Comment expliquer ce résultat ? Tout le monde sait que l'immobilier a pris beaucoup de valeur depuis 20 ans. Mais peu de gens réalisent que la valeur d'un portefeuille d'actions a augmenté de façon plus spectaculaire encore. Le prix de l'immobilier au Canada a augmenté de 5,11 % par année en moyenne de 2005 à 2025, note M. Felix. Mais un portefeuille diversifié d'actions a offert un rendement composé annualisé de 8,62 % durant cette période. Et une différence d'environ 3,5 % par année, sur 20 ans, ça donne de gros chiffres. Pour Montréal, la personne qui a choisi la location arrive en 2025 avec une richesse moyenne qui représente 1,48 fois celle du propriétaire. Bref, pour chaque tranche de 100 000 $ de richesse du propriétaire, le locataire-investisseur a 148 000 $ en 2025. Je sais, dans la réalité, les propriétaires sont généralement plus riches que les locataires. Mais c'est une mauvaise façon de regarder la question. « C'est un peu comme dire : 'Les personnes qui possèdent un jet privé sont riches, donc acheter un jet privé est une bonne décision financière' », note M. Felix. Les locataires sont généralement plus jeunes, ont des revenus plus faibles et consacrent une plus grande partie de leurs revenus au logement que les propriétaires, dit-il. « Conseiller à un locataire moyen d'acheter une maison ne lui permettra pas d'obtenir les revenus ou la richesse d'un propriétaire. » Avantage comportemental Un des points en faveur de l'achat est l'aspect comportemental. Au-delà des frais mensuels plus élevés, tout ce que le propriétaire a eu à faire est de rembourser son prêt hypothécaire. Le locataire, lui, a dû avoir la discipline d'investir chaque mois son argent dans un portefeuille d'actions. Il a aussi dû avoir un comportement idéal, comme ne pas vendre dans les chutes boursières. En réalité, très peu de gens peuvent le faire. Le propriétaire a aussi un avantage : celui d'un important cadeau fiscal. Lors de la vente de sa maison, il n'est pas imposé sur son gain en capital. Le locataire sera imposé sur la vente de ses actifs financiers. Quoique M. Felix a calculé que les sommes en jeu ont pu être investies dans des comptes enregistrés (REER, CELI, CELIAPP) lorsque ces comptes sont devenus disponibles. Aussi, dans bien des endroits, peu de maisons unifamiliales sont offertes en location. Donc la question ne se pose pas. En revanche, en plus du rendement, le locataire a d'autres avantages. Il peut liquider une partie de son portefeuille de placements rapidement et à peu de frais. S'il a à déménager pour toutes sortes de raisons (enfants, divorce, travail, etc.), il peut le faire sans devoir exécuter une transaction coûteuse. Benjamin Felix note que les coûts de devenir propriétaire sont souvent ignorés ou minimisés dans le discours ambiant. « On voit l'accession à la propriété comme un investissement, mais il existe des coûts liés à la consommation immobilière, dit-il. Les données de mon analyse montrent que, toutes choses égales par ailleurs, un locataire et un propriétaire ont un potentiel d'accumulation de richesse similaire. » Personnellement, j'ai à la fois été propriétaire et locataire durant la période de 2005 à 2025. J'ai été à même de constater que, dans les deux scénarios, on jette beaucoup d'argent par les fenêtres. Vous voyez ? Je savais qu'on pouvait arriver à s'entendre.
La Presse
06-07-2025
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Le bonheur… sans dépenser assez !
« À moins de vivre avec des revenus très faibles, on peut épargner sans constamment avoir l'impression de se priver », écrit notre chroniqueuse. Que ce soit avec une pointe d'admiration ou plus souvent d'agacement, mes copines me qualifient régulièrement d'écureuil. Je ne dépense pas assez, semble-t-il, et à l'évidence, ça dérange. Certes, je ne suis pas un cordonnier mal chaussé qui écrit sur les finances personnelles tout en vivant de paie en paie. J'ai entièrement remboursé mon hypothèque il y a quelques années, j'ai acheté ma petite voiture usagée comptant et mon REER est plein. Pourtant, je n'adopte pas tous les judicieux conseils de mon collègue Nicolas Bérubé qui se déplace surtout à vélo1 et privilégie le minimalisme vestimentaire. Confidence gênante : mes placards débordent de robes, je voyage, j'assiste régulièrement à des concerts. Il va me le pardonner puisque comme lui, je ne rêve pas de rouler en BMW et je ne commande jamais de pizza2. J'aime avoir les mains dans la pâte et épargner 40 $ par le fait même. Cette combinaison peut sembler insignifiante dans une planification financière. C'est plutôt la preuve qu'on peut être heureux sans dépenser beaucoup. À moins de vivre avec des revenus très faibles, on peut épargner sans constamment avoir l'impression de se priver. Mais intuitivement, ces notions semblent paradoxales. Lorsqu'il est question d'argent, je constate que l'expression « Je veux vivre » justifie beaucoup d'achats censés rendre plus heureux : mocktails à 12 $, piscine creusée, fin de semaine dans un chalet avec spa, iPhone 16 Pro. Le hic, c'est que la définition du mot « vivre » change grandement au cours de la carrière et des augmentations de salaire. Ce phénomène est assez curieux, quand on y pense. Dans l'un de ses spectacles, Louis-José Houde se demandait à quelle heure de la nuit on est soudainement frappés par la mauvaise haleine. Le même genre de question se pose en matière de finances personnelles. • À quel moment un VUS avec des sièges chauffants en cuir devient-il nécessaire au bien-être ? • À partir de quand a-t-on besoin de boire des cafés à 7 $ pour se sentir en vie ? • Quand est-ce que les lunettes, les sacs à main et les montres griffés font tout à coup partie de l'équipement de base pour se présenter en public ? On ne s'en rend pas nécessairement compte, mais nos « besoins » prennent souvent de l'ampleur plus rapidement que nos revenus. Résultat, les dettes de consommation sont monnaie courante. L'endettement non hypothécaire moyen s'élève à 21 859 $ par personne au Canada. Au Québec, ces dettes atteignent 18 985 $ (+2 % sur un an), selon Equifax. De son côté, Statistique Canada calcule que chaque ménage doit 1,74 $ par dollar gagné. Comme l'a déjà écrit Nicolas, « je travaille fort, je peux me le permettre » est un très mauvais guide pour nos finances3. Cette philosophie nous amène bien souvent à faire des choix trop coûteux. En résistant tout simplement à la tentation de s'inventer de nouveaux besoins, on accroît sa capacité d'épargne au fil du temps sans se priver. C'est mathématique. Et drôlement efficace dans mon cas. J'ai demandé à mes amies de m'énumérer mes autres comportements qui leur font dire que je suis un écureuil. « Quand tu voyages, tu échanges ta maison. » C'est beaucoup plus commode pour avoir de l'espace, des jouets pour fiston, une piscine privée et une cuisine pour préparer des pique-niques. J'aime découvrir les cultures à travers l'aménagement, la décoration et le contenu des lieux qu'on me prête. « Vous n'avez qu'une seule voiture. » Je préfère pouvoir lire dans le transport en commun plutôt qu'être prise dans les embouteillages sur le pont. En plus, il n'y a pas de stationnement à La Presse et ça me permet de faire quelque chose pour la planète. C'est aussi par conscience écologique que j'ai remplacé le joint d'étanchéité de mon vieux frigo (surprise, il fonctionne encore !) plutôt que d'en acheter un neuf qui envoie des textos4. « Tu apportes toujours ton lunch au bureau. » Ça m'évite de sortir au froid l'hiver (qui dure neuf mois par année selon mes standards) et de manger plus santé qu'au restaurant. « Tu cuisines beaucoup. » C'est mon passe-temps préféré. Celui qui me permet de décrocher, d'user de créativité, d'améliorer mes techniques (notamment en matière de pain et de pâte à pizza). Quand je vais au restaurant, c'est pour manger des plats compliqués, comme le Doro wat ou la pastilla. « Tu ne t'achètes pas de bijoux en or ou de diamants. Tu portes toujours les mêmes bagues en argent. » Question de goût. Le métal jaune ne me plaît pas particulièrement, et les diamants, ça accroche dans les bas de nylon. « Tu achètes tout au rabais. » Si je peux étirer chaque dollar que je gagne, je ne vois pas pourquoi je me priverais de cette satisfaction. Même chose pour les gratuités obtenues avec mes cartes de points et de crédit. Ces dernières années, j'ai obtenu au moins 3000 $ d'épicerie gratuite. Je ne compte plus les pleins d'essence, les billets d'avion, les produits de pharmacie et les bouteilles de vin qui ne m'ont rien coûté. C'est devenu un jeu. « Tu n'es abonnée à aucune plateforme de streaming. » Je paie pour le bon vieux câble et je n'arrive même pas à regarder tout ce qui m'intéresse à Télé-Québec, TV5, ARTV, Explora et RDI. N'en rajoutez pas, la cour est pleine ! Comme quoi on peut aussi trouver toutes sortes d'arguments pour justifier… de faibles dépenses ! 1. Lisez « Le vélo est une machine secrète à fabriquer des millionnaires » 2. Lisez « Six choses sur lesquelles je ne dépense pas mon argent » 3. Lisez « Pas de million, pas de BMW » 4. Lisez « Un prochain frigo qui envoie des textos ? »
