Acheter, c'est jeter son argent par les fenêtres !
Imaginez que vous puissiez monter à bord d'une machine à voyager dans le temps et revenir en l'an 2005.
Quel serait votre réflexe : louer un logement, ou l'acheter ?
Bien des gens se précipiteraient sur l'achat. On sait tous que l'immobilier se vendait pour l'équivalent d'un bagel à moitié grignoté et un sac de cannettes vides en 2005. Et que les prix ont beaucoup augmenté depuis.
Et, après tout, votre mère vous l'a dit : « louer, c'est jeter son argent par les fenêtres ! »
Pour en avoir le cœur net, Benjamin Felix, directeur des investissements, gestionnaire de portefeuille chez PWL Capital à Ottawa et auteur d'une chaîne YouTube sur les finances avec plus de 450 000 abonnés, a analysé les données.
Sa conclusion : à Montréal et à Québec, ainsi que dans cinq autres grandes villes canadiennes dont Toronto, la personne qui loue un logement depuis 20 ans et qui a investi la différence entre le coût d'être propriétaire et le coût d'être locataire dans un portefeuille diversifié d'actions est plus riche aujourd'hui que la personne qui est devenue propriétaire en 2005. Il explique son calcul dans cette vidéo.
Visionnez la vidéo de Benjamin Felix
« C'est un résultat qui m'a surpris », m'explique Benjamin Felix en entrevue. « On entend souvent parler de la hausse fulgurante des prix de l'immobilier depuis 20 ans, et de la mauvaise posture des locataires. Que l'option de la location ait été plus payante en moyenne, même dans une ville comme Toronto, par exemple, est étonnant. »
Avant de m'écrire pour m'indiquer avec douceur et tendresse où je peux ranger cette analyse, prenez deux minutes pour lire la suite.
7 sur 12
Pour faire sa comparaison, M. Felix a examiné les prix des appartements à l'achat et à la location dans 12 grandes villes canadiennes de 2005 à 2025. Il a fait ce choix parce que les données sur les appartements, notamment les loyers, sont plus fiables et complètes que celles des maisons unifamiliales.
M. Felix a émis l'hypothèse d'une personne en 2005 qui avait accumulé 20 % du prix de vente moyen d'un appartement. Cette personne avait à décider entre l'achat de l'appartement moyen, ou la location de l'appartement moyen, et d'investir la différence dans un portefeuille d'actions composé à 30 % d'un panier diversifié d'actions canadiennes et à 70 % d'action internationales.
Il a ensuite calculé les coûts irrécupérables pour le locataire (loyer, assurances) et les coûts irrécupérables pour le propriétaire (entretien, taxes scolaires et municipales, assurances). Il a aussi tenu compte de l'augmentation des loyers, qui a été de 6,24 % par année en moyenne dans les 12 villes étudiées.
Résultat : dans 7 des 12 villes étudiées (soit Toronto, Montréal, Québec, Ottawa, Winnipeg, Hamilton et Halifax), le locataire a fini avec plus de richesse que le propriétaire durant cette période. À Vancouver, Calgary, Edmonton, Kitchener-Waterloo, et Victoria, le propriétaire a fini devant le locataire.
Comment expliquer ce résultat ? Tout le monde sait que l'immobilier a pris beaucoup de valeur depuis 20 ans. Mais peu de gens réalisent que la valeur d'un portefeuille d'actions a augmenté de façon plus spectaculaire encore.
Le prix de l'immobilier au Canada a augmenté de 5,11 % par année en moyenne de 2005 à 2025, note M. Felix. Mais un portefeuille diversifié d'actions a offert un rendement composé annualisé de 8,62 % durant cette période.
Et une différence d'environ 3,5 % par année, sur 20 ans, ça donne de gros chiffres.
Pour Montréal, la personne qui a choisi la location arrive en 2025 avec une richesse moyenne qui représente 1,48 fois celle du propriétaire. Bref, pour chaque tranche de 100 000 $ de richesse du propriétaire, le locataire-investisseur a 148 000 $ en 2025.
Je sais, dans la réalité, les propriétaires sont généralement plus riches que les locataires. Mais c'est une mauvaise façon de regarder la question. « C'est un peu comme dire : 'Les personnes qui possèdent un jet privé sont riches, donc acheter un jet privé est une bonne décision financière' », note M. Felix.
Les locataires sont généralement plus jeunes, ont des revenus plus faibles et consacrent une plus grande partie de leurs revenus au logement que les propriétaires, dit-il. « Conseiller à un locataire moyen d'acheter une maison ne lui permettra pas d'obtenir les revenus ou la richesse d'un propriétaire. »
Avantage comportemental
Un des points en faveur de l'achat est l'aspect comportemental. Au-delà des frais mensuels plus élevés, tout ce que le propriétaire a eu à faire est de rembourser son prêt hypothécaire. Le locataire, lui, a dû avoir la discipline d'investir chaque mois son argent dans un portefeuille d'actions. Il a aussi dû avoir un comportement idéal, comme ne pas vendre dans les chutes boursières. En réalité, très peu de gens peuvent le faire.
Le propriétaire a aussi un avantage : celui d'un important cadeau fiscal. Lors de la vente de sa maison, il n'est pas imposé sur son gain en capital. Le locataire sera imposé sur la vente de ses actifs financiers. Quoique M. Felix a calculé que les sommes en jeu ont pu être investies dans des comptes enregistrés (REER, CELI, CELIAPP) lorsque ces comptes sont devenus disponibles.
Aussi, dans bien des endroits, peu de maisons unifamiliales sont offertes en location. Donc la question ne se pose pas.
En revanche, en plus du rendement, le locataire a d'autres avantages. Il peut liquider une partie de son portefeuille de placements rapidement et à peu de frais. S'il a à déménager pour toutes sortes de raisons (enfants, divorce, travail, etc.), il peut le faire sans devoir exécuter une transaction coûteuse.
Benjamin Felix note que les coûts de devenir propriétaire sont souvent ignorés ou minimisés dans le discours ambiant. « On voit l'accession à la propriété comme un investissement, mais il existe des coûts liés à la consommation immobilière, dit-il. Les données de mon analyse montrent que, toutes choses égales par ailleurs, un locataire et un propriétaire ont un potentiel d'accumulation de richesse similaire. »
Personnellement, j'ai à la fois été propriétaire et locataire durant la période de 2005 à 2025. J'ai été à même de constater que, dans les deux scénarios, on jette beaucoup d'argent par les fenêtres.
Vous voyez ? Je savais qu'on pouvait arriver à s'entendre.
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Anne Morin met également l'accent sur l'importance de vider l'eau rapidement et de sécher les zones inondées, afin de limiter les dommages matériels, mais aussi les risques sanitaires que peuvent causer des champignons ou de la moisissure. Les assurés doivent aussi prendre des photos des biens endommagés, pour contribuer à l'estimation des dommages. La compagnie d'assurance enverra pour sa part un expert en sinistre qui estimera la valeur des dommages et quelles rénovations sont nécessaires. Si vous estimez que la Ville de Montréal est responsable de dommages, vous avez jusqu'à quinze jours après les pluies pour transmettre une demande de réclamation, dit le porte-parole administratif de la Ville, Philippe Sabourin. Vous devrez démontrer qu'il y a un dommage, une faute et un lien entre les deux. Il n'est pas nécessaire que le dossier soit complet, mais il doit être envoyé dans les délais, explique-t-il. Est-ce que vos primes d'assurances grimperont demain matin ? Les hausses des refoulements d'égouts, « c'est une tendance lourde depuis plusieurs années », dit Anne Morin. C'est cette tendance qui détermine le prix des primes d'assurance et non pas des « évènements ponctuels » comme les inondations de dimanche, lance-t-elle. PHOTO OLIVIER JEAN, LA PRESSE L'eau est vidée vers le système d'égoûts après avoir infiltré le garage et le sous-sol d'un logement de la rue Belmont à Saint-Léonard. La représentante du Bureau d'assurance du Canada n'exclut pas la possibilité que des compagnies d'assurance décident de ne plus assurer certaines propriétés contre les refoulements d'égouts. La professeure associée du Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l'UQAM Danielle Pilette croit qu'il y a des pertes financières autant pour les propriétaires que les assureurs ou les municipalités. « C'est un risque négocié » entre les différents acteurs, dit-elle. « Finir un sous-sol, c'est un peu imprudent » « Autant que possible [vous ne devriez pas] refaire [votre] sous-sol après une inondation, parce que probablement que les inondations vont revenir, dit-elle. Finir un sous-sol, c'est un peu imprudent, c'est un investissement risqué. » « Idéalement, on ne devrait pas avoir des garages en sous-sol, la pente favorise l'insertion de l'eau », dit Danielle Pilette. Si vous en avez un, vous pouvez toutefois installer des portes de garage anti-inondations, « il y en a des assez efficaces en ce moment ». Pour limiter l'ampleur des refoulements d'égouts, les propriétaires doivent éviter le plus possible les surfaces asphaltées, lance la professeure associée. En effet, au lieu d'être absorbée par le sol, l'eau coule vers le réseau d'égouts et contribue aux refoulements. Des barils récupérant l'eau de pluie qui coule des gouttières font également partie de l'éventail des solutions. Il est possible de récupérer cette eau-là pour arroser son jardin au lieu d'utiliser de l'eau potable, apportant aussi des bénéfices environnementaux, selon Danielle Pilette. 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