نهلة الإبياري تحذر: ممارسات تعاقدية تفقد المستثمرين الثقة بالسوق
تصاعد أسعار العقارات من 5 % إلى 14 % متوقع خلال الفترة المقبلة رغم تراجع الدولار والفائدة
لا فقاعة عقارية لكن السوق يعاني من تضخم والأسعار تفوق القدرة الشرائية
تحديات التمويل والتضخم تلاحق العقارات.. وتحذير من فقدان ثقة المستثمرين
تبسيط إجراءات التسجيل والإقامة الذهبية ضرورة لجذب الأجانب على الرغم من أن الاضطرابات الاقتصادية المتلاحقة، داخليًا وخارجيًا، دفعت الكثيرين إلى النظر لسوق العقار المصرية باعتبارها مخزنًا مهمًا لحفظ القيمة، فإن هناك تحديات تواجه المطورين العقاريين، لعل أهمها الارتفاع المستمر في أسعار الوحدات السكنية، وتراجع القدرة الشرائية للمواطنين، وغياب التمويل العقاري الفعّال.
كما يمكن الإشارة إلى مشكلات أخرى تواجه نشاط التطوير العقاري، مثل: ارتفاع تكاليف مواد البناء، والزيادات الضريبية المفاجئة، فضلًا عن فرض رسوم بأثر رجعي، وأخرى خارج اتفاقات التعاقدات، وكلها أزمات ألقت المهندسة نهلة الإبياري، العضو المنتدب لشركة «»، الضوء عليها خلال حوار لها مع عالم المال عن الأسباب الحقيقية وراء ارتفاع أسعار العقارات، والمعوقات الهيكلية التي تواجه المطورين والمشترين على حد سواء.
كما تطرقت أيضًا إلى التعقيدات الإجرائية في منظومة تسجيل العقارات، وغياب برامج الإقامة الذهبية الجاذبة للاستثمار الأجنبي، مقارنة بما تقدمه دول، مثل: تركيا، والإمارات.
وتناولت تفاصيل الفجوة المتزايدة بين الأسعار والقدرة الشرائية، وهل تعني وجود فقاعة عقارية أم تضخمًا في الأسعار، حيث أوضحت أن بعض فئات السوق كالعقارات الفاخرة تعاني من فائض في المعروض، في حين تشهد الشرائح المتوسطة ضغطًا حقيقيًا في الطلب.
تأثير القرارات الحكومية غير المتوقعة على الهياكل التمويلية للمشروعات، وأهمية عودة الدور الفعال للتمويل العقاري، والحاجة إلى تدخل حكومي مدروس لإعادة التوازن إلى السوق، حيث تحدثت المهندسة نهلة الإبياري عن مستقبل الطرح العقاري في البورصة، وجدوى تصغير مساحات الوحدات، وفرص جذب المستثمر الخليجي في ظل انخفاض قيمة الجنيه، وانعكاسات الأزمات السياسية الإقليمية على الاستيراد وكلفة التنفيذ.
كما ناقشت أكثر الملفات تعقيدًا في الاقتصاد المصري، في رؤية تحليلية واضحة الملامح لمستقبل سوق العقارات في مصر، كما تراه واحدة من أبرز القيادات النسائية في مجال التطوير العقاري.
وإلى نص الحوار..
كيف تفسرين الارتفاع المستمر في أسعار الوحدات السكنية؟
ارتفاع أسعار العقارات مرتبط بارتفاع التكلفة، وهذه التكلفة ترتفع لأسباب متعددة، أولها ارتفاع تكلفة تمويل المشروعات، فأي مشروع تمويلي تكون تكلفته مرتفعة للغاية، وهو ما يشكل عبئًا على المطور العقاري، لأنه لا يتوافر حجم كافٍ من التمويل العقاري، وبالتالي يتحمّل المطور تمويل الوحدة حتى يحصل على مستحقاته من العميل.
أما السبب الثاني فهو ارتفاع أسعار مواد البناء، وهو ما يرتبط بعدة عوامل كسعر الدولار الذي شهد ارتفاعًا وتذبذبًا، خلال السنوات الماضية، مما كان له تأثير كبير في ضوء أن المطور يبيع بنظام التمويل، وبالتالي ينفذ جزءًا كبيرًا من الإنشاءات في المستقبل، فيجد نفسه أمام ارتفاع حقيقي في أسعار المواد الأساسية، نتيجة لفروق سعر الدولار.
ونحن هنا نتحدث عن ارتفاع عام في الأسعار، فإذا بدأنا التنفيذ مثلا بسعر اليوم، واستغرق العمل ثلاث سنوات، فبالتالي يجب أن نضع في اعتبارنا احتمال حدوث ارتفاع إضافي في الأسعار.
هل هناك مزيد من الأسباب لهذه المشكلة؟
أيضًا عامل ثالث، وهو الأخطر في رأيي، ويتمثل في التعديلات الكثيرة التي تحدث في القوانين واللوائح، مثل: ارتفاع الضرائب، فعلى سبيل المثال، ضريبة القيمة المضافة على عقود المقاولات كانت لسنوات بنسبة 5%، وأصبحت الآن نسبتها 14%، أي بزيادة قدرها 9%، تضاف على تكلفة الإنشاء، والسؤال الآن هل سيتحمل المقاول وحده هذه الزيادة؟ بالطبع لا، سيحملها للمطور، وحتى إن تحمّلها فسيرسل للمطور مطالبة بها، لأنها زيادة حقيقية ناتجة عن متغيرات قانونية، وليست فرضًا اختياريًا.
في الوقت نفسه هناك رسوم تفرض على المطورين بعضها غير معروف السبب، فمثلا نطالب بدفه رسوم اضافية لتسجيل على الأرض، رغم انه تم دفعها من قبل اثناء ابرام الإتفاق، والعقد نص صراحة على أننا دفعنا الرسوم كافة، وكل هذه العوامل تؤدي إلى رفع تكلفة إنشاء المشروع، وبالتالي ترتفع تكلفة العقار نفسه، لذلك أتوقع استمرار الارتفاع في أسعار العقارات.
هل ترين أن هناك طلبًا حقيقيًا على العقارات؟.. وكيف تسير عملية تحديد السعر؟
بالفعل هناك طلب على العقارات، لكن ليس بالتساوي في جميع المناطق، فهناك عرض زائد قليلًا في فئة الوحدات الفاخرة، ولجأ المستثمرين إلى التغلب على ضعف القدرة الشرائية من خلال إطالة مدد الأقساط، وبالتالي تمكن البعض من الشراء، لكن على الأرجح مع نهاية هذا العام، سينخفض حجم المبيعات في السوق العقارية مقارنة بالعام الماضي، الذي شهد طفرة قوية، في ظل وجود التضخم ما جعل العقار ملاذًا آمنًا لحفظ القيمة وحماية المدخرات المالية.
إلا أنه مع انخفاض التضخم، ظهرت بعض المتغيرات، فمثلًا، وصل سعر الدولار في إحدى الفترات، منذ نحو عامين، إلى 70 جنيهًا، ولذلك ارتفعت أسعار العقارات، لكن عندما انخفض الدولار لم تنخفض أسعار العقارات، لأن من اشترى سابقًا اعتبر ما فعله استثمارًا، أما المطورون فقدموا عروضًا بمدد أقساط إضافية لتفادي خفض السعر المعلن، وهذا يعد نوعًا من التخفيض الفعلي، لأن القيمة الحالية للوحدة تنخفض عندما تمتد فترة السداد.
بالإضافة إلى أن البنك المركزي خفّض الفائدة بنسبة ضئيلة، وهو خفض غير مؤثر على من حصل على القروض سابقًا، بل يؤثر فقط على من سيتقدم بطلب جديد، وبالتالي فمن الناحية النظرية أصبحت الوحدة أقل سعرًا، لكن دون تغيير حقيقي في السعر المعلن.
هل ترين أن السوق بحاجة لدعم حكومي أكبر لضطبها؟
بكل تأكيد، السوق بحاجة للمزيد من الدعم الحكومي وخاصة فيما يتعلق بعروض التمويل العقاري، وهذه العروض كانت موجودة بالفعل، لكن تم أيقاف العمل بها في الفترة الأخيرة، إلا أننا الآن بحاجة ملحة لإعادة هذه البرامج لدعم السوق، لأنه إذا ظل المطور يتحمل التمويل بمفرده فلن يستطيع الاستمرار.
هل تعتقدين أن تصغير مساحات الوحدات يمكن أن يكون حلاً؟
تصغير المساحة سيفيد المستثمر، لكنه لن يفيد المستخدم الأخير الذي يبحث عن وحدة للمعيشة، لأنه في النهاية يحتاج لمساحة مناسبة، لكن لا يمكن إنكار أنها فكرة جيدة للمستثمرين الذين يشترون وحدات بغرض التأجير أو التشغيل عبر المنصات، إذ يمكن تقسيم الوحدة إلى اثنتين أو ثلاث وحدات، ويتقاسمها أكثر من شخص بدلًا من أن يتحملها شخص واحد.
هل من الممكن مستقبلاً طرح أسهم للوحدات العقارية في البورصة؟
طرح الأسهم في البورصة يكون للشركات وليس متاح للوحدات حتي الأن حيث لا يوجد اطار قانوني، يتيح لها ذلك سوى بالعلاقة المباشرة بين المطور والمجموعة الاستثمارية التي تشتري.
هناك من يتحدث عن وجود فقاعة عقارية.. فهل هذا صحيح؟
لا يمكنني القول بوجود فقاعة عقارية، لأن لدينا طلبًا حقيقيًا، وهناك أشخاص يرغبون فعلًا في الشراء، لكن تواجههم بعض العقبات، لذا فالمسألة ليست فقاعة، بل يمكن وصفها بـ'التضخم العقاري'، أي أن الأسعار ارتفعت بدرجة أعلى من القدرة الشرائية، ويتغلب الناس على ذلك من خلال تمديد مدد الأقساط، ولو أن التمويل العقاري يعمل وفق أسس جيدة، فسيسهم بشكل كبير في حل هذه الأزمة.
وكيف تقيمين تأثير الأحداث السياسية المحيطة بالمنطقة؟
الأحداث السياسية المتسارعة في المنطقة، مثل ما يحدث في غزة والسودان، تؤثر بالطبع لأنها تعطل الاستيراد، ونحن ما زلنا نعتمد على مدخلات إنتاج كثيرة مستوردة، كبعض مواد البناء، وبالتالي تؤثر الظروف السياسية والملاحية في البحر الأحمر وقناة السويس على عملية الاستيراد وأيضًا على أسعار المواد المستوردة، صحيح أن هناك بعض السلع كالحديد والأسمنت انخفضت أسعارها قليلًا، لكن في المقابل ارتفعت أسعار مدخلات إنتاج أخرى.
هل ترين أنه يمكن فتح السوق لجذب استثمارات أجنبية؟
نعم يمكن ذلك لأن هناك طلبًا متزايدًا من الخليجيين على شراء العقارات في مصر، خاصة في مناطق الساحل الشمالي، وخصوصًا بعد الحرب بين روسيا أوكرانيا لأنها جعلت البعض يترددون في السفر، وفضل الخليجيون مصر مع انخفاض قيمة الجنيه الذي جعل تكلفة اقل بكثير من السفر إلى أوروبا، وفي الوقت ذاته فإن بعض المستثمرين الخليجيين قاموا بالفعل بشراء وحدات فى مصر، خاصة في مشروعات في رأس الحكمة.
هذا الطرح يقودنا إلى سؤال مهم.. كيف يمكن جعل العقار المصري أكثر جاذبية؟
نحتاج للعمل على عدد من الإجراءات التنظيمية، فمقارنة بتركيا ودبي مثلًا هناك تسهيلات كبيرة لديهما في إجراءات التسجيل وتكلفتها الإقل، وإذا كنا نريد التوسع في تصدير العقار فعلينا تبسيط إجراءات تسجيل الوحدات، لأن المستثمر، خاصة في ظل التغيرات الجيوسياسية الحالية، يريد أن يكون قادرًا على تسييل الوحدة بسهولة إذا رغب في البيع، وهذا يتطلب أن تكون الوحدة مسجلة، وكذلك نحتاج للعمل على برامج الإقامة الذهبية أو ما يشبهها، كما هو الحال في تركيا ودبي أيضًا، لنكون أكثر جاذبية للمستثمرين.
هل ناقشتم هذه النقاط مع غرفة التطوير العقاري؟
نحن نعمل مع الغرفة على هذه الأمور، وهي في حالة نقاش دائم مع الجهات المعنية بالحكومة، للوصول لحلول نهائية واتفاقات بشأن هذه الإجراءات، لكن الأمر ما زال قيد العمل.
هناك شركات تتأخر في التسليم.. فما أسباب ذلك؟
في الحقيقة هناك عدة أسباب منها ما يتعلق بفرض رسوم حكومية جديدة على المطور، مما يضطره لتحويل التمويل المخصص للإنشاء إلى دفع هذه الرسوم، ومنها نقص بعض مدخلات البناء المستوردة، كالمعدات، والطلمبات، وأجهزة التكييف، وبعض المكونات الخاصة بالنظم الكهروميكانيكية، والتشطيبات، والتي إما تستورد بالكامل أو يدخل في تصنيعها مكونات مستوردة.
أما السبب الأهم فهو مدى قدرة المطور المالية، فنحن علي سبيل المثال نمتلك ذراعًا إنشائية تتمثل في 'الشركة الهندسية للصناعات والتشييد سياك' مما يمنحنا القدرة على تنفيذ وتسليم المشروعات بكفاءة، لأننا نمتلك نشاط مقاولات داخل المجموعة.
جرب ميزات الذكاء الاصطناعي لدينا
اكتشف ما يمكن أن يفعله Daily8 AI من أجلك:
التعليقات
لا يوجد تعليقات بعد...
أخبار ذات صلة
أخبار ليبيا
منذ 25 دقائق
- أخبار ليبيا
تباين للدولار واليورو والاسترليني والذهب أمام الدينار بالسوق الموازية (الأحد 27 يوليو 2025)
سجل سعر صرف الدولار مقابل الدينار الليبي في منتـصـف تعاملات السوق الموازية صعودا طفيفا اليوم الاحد مسجلا 7.78 دينار مقابل 7.76 دينار عند الاغلاق يوم امس. وسجل سعر اليورو انخفاضه إلى 8.94 دينار مقابل 8.945 عند الاغلاق ليوم امس، فيما سجل سعر الجنيه الإسترليني صعوده إلى 10.350 دينار، مقابل 10.30 عند الاغلاق ليوم امس. واستقرت الليرة التركية عند 0.190 دينار، فيما صعد الدينار التونسي إلى 2.56 دينار ليبي، وصعد سعر عيار كسر الذهب (عيار 18) إلى 611 دينارا للغرام مقابل 606 عند الاغلاق ليوم امس. وفي السوق الرسمية، سجل سعر صرف الدولار صعوده إلى 5.41 دينار في نشرة اسعار المركزي اليوم الاحد. فيما استقر سعر صرف اليورو عند 6.35 دينار، وتراجع سعر الجنيه الإسترليني إلى 7.26 دينار.
فيتو
منذ 28 دقائق
- فيتو
قبل انطلاق التسجيل بالمرحلة الأولى الثلاثاء المقبل، تعليمات هامة للطلاب بشأن التنسيق الإلكتروني
تنسيق الجامعات 2025، أعلنت وزارة التعليم العالي موعد انطلاق المرحلة الأولى من تنسيق الجامعات والمعاهد 2025، بالإضافة إلى الحد الأدنى للمرحلة لطلاب الثانوية العامة بنظاميها الحديث والقديم. وأوضح مكتب تنسيق القبول بالجامعات، أن المرحلة الأولى من تنسيق الجامعات للعام الجامعي ٢٠٢٦/٢٠٢٥، من خلال موقع التنسيق الإلكتروني الرسمي، تبدأ خلال الفترة من يوم الثلاثاء الموافق ٢٩ يوليو ٢٠٢٥ وحتى يوم السبت الموافق ۲۰۲۵/۸/۲ وفقا للحد الأدنى. الحد الأدنى للمرحلة الأولى للتنسيق 2025 وجاء الحد الأدنى للمرحلة الأولى من تنسيق الجامعات 2025 لطلاب الثانوية العامة بنظاميها القديم والحديث كالتالي: أولا: النظام الحديث: الشعبة العلمية ۲۹۳,٠٠ درجة فأكثر أي بنسبة ٩١,٥٦ % فأكثر الشعبة الهندسية ۲۸۳,٠٠ درجة فأكثر أي بنسبة ٨٨,٤٤% فأكثر الشعبة الأدبية ۲۳۳,۰۰ درجة فأكثر أي بنسبة ۷۲,۸۱% فأكثر ثانيا: النظام القديم: الشعبة العلمية ٣٥٠,٠٠ درجة فأكثر أي بنسبة ٨٥,٣٧ % فأكثر الشعبة الهندسية ٣٣٥,٠٠ درجة فأكثر أي بنسبة ۸۱,۷۱ % فأكثر الشعبة الأدبية ۲۷۰,۰۰ درجة فأكثر أي بنسبة ٦٥,٨٥% فأكثر تعليمات هامة بشأن التنسيق الإلكتروني للجامعات يتم القبول بالجامعات والمعاهد من خلال موقع التنسيق الإلكتروني الرسمي عبر شبكة الإنترنت من هنـــــــــــــا. تتوفر الخدمة بمعامل الحاسبات بالجامعات خلال الفترة المحددة لكل مرحلة من مراحل التنسيق، وذلك يوميًا من الساعة 9 صباحًا حتى 3 عصرًا. ويمكن للطلاب باستخدام الحاسب الشخصي تسجيل رغباتهم عبر الموقع الإلكتروني على مدار 24 ساعة يوميًا طوال فترة المرحلة، بما في ذلك أيام العطلات الرسمية، مع إمكانية التعديل في أي وقت حتى غلق باب التسجيل. تستمر فترة تسجيل الرغبات لمدة خمسة أيام لكل مرحلة. ينتهي إدخال أو تعديل الرغبات الساعة السابعة مساءً في آخر يوم للمرحلة. مزايا خدمة التنسيق الإلكتروني تسهل الإجراءات على الطلاب وأولياء الأمور من خلال إلغاء الحاجة للانتقال بين المحافظات، وتجنب مشقة الزحام والطوابير، حيث يتم التسجيل بالكامل عبر الإنترنت دون الحاجة لتقديم مستندات ورقية في هذه المرحلة. تمكن الطالب من تسجيل رغباته بنفسه، مع إمكانية مراجعتها وطباعتها، مما يقلل من احتمالات الخطأ في إدخال البيانات. تمكن الطالب من تسجيل رغباته بنفسه، مع إمكانية مراجعتها وطباعتها، مما يقلل من احتمالات الخطأ في إدخال البيانات. تتيح للطالب تعديل رغباته أكثر من مرة خلال فترة التنسيق المحددة لكل مرحلة وحتى غلق الموقع. توفر واجهة إلكترونية مبسطة تمكن الطالب من تحديد وترتيب رغباته بسهولة، مع إرشادات واضحة تقلل من فرص حدوث الأخطاء. تتيح للطالب الاطلاع على نتيجة التنسيق فور إعلانها مباشرة من خلال موقع التنسيق الإلكتروني. ونقدم لكم من خلال موقع (فيتو)، تغطية ورصدًا مستمرًّا على مدار الـ 24 ساعة لـ أسعار الذهب، أسعار اللحوم ، أسعار الدولار ، أسعار اليورو ، أسعار العملات ، أخبار الرياضة ، أخبار مصر، أخبار اقتصاد ، أخبار المحافظات ، أخبار السياسة، أخبار الحوداث ، ويقوم فريقنا بمتابعة حصرية لجميع الدوريات العالمية مثل الدوري الإنجليزي ، الدوري الإيطالي ، الدوري المصري، دوري أبطال أوروبا ، دوري أبطال أفريقيا ، دوري أبطال آسيا ، والأحداث الهامة و السياسة الخارجية والداخلية بالإضافة للنقل الحصري لـ أخبار الفن والعديد من الأنشطة الثقافية والأدبية.
فيتو
منذ 28 دقائق
- فيتو
بالأسماء، إصابة 5 في تصادم سيارتي ملاكي في الوادي الجديد
أصيب 5 أشخاص، بينهم 3 سيدات، في حادث مروري، اليوم الأحد، بمركز الفرافرة في محافظة الوادي الجديد. تلقت الأجهزة الأمنية إخطارًا من إدارة شرطة النجدة يفيد بوصول 5 أشخاص مصابين في حادث مروري لمستشفى الفرافرة المركزي. تبين تصادم سيارتي ملاكي بطريق " الفرافرة – الواحات البحرية " بمنطقة الكيلو 20 من الطريق أسفر عن إصابة كل من زينب حامد عبداللطيف، 35 عامًا، ومقيمة بمدينة المنصورة بمحافظة الدقهلية، حامد جمال عبد اللطيف، 38 عامًا، جمال عبد اللطيف حامد، 65 عامًا، قدارة السيد خليفة، 54 عامًا، رئيسة السيد طلبة، 56 عامًا. انتقلت سيارات الإسعاف لموقع الحادث ونقلت المصابين لمستشفى الفرافرة المركزي لتلقي العلاج، فيما تحرر محضر بالحادث وأخطرت النيابة العامة لمباشرة التحقيقات، وتواصل معدات الوحدة المحلية لمركز الفرافرة بالتعاون مع وحدة مرور المركز رفع آثار الحادث من الطريق. ونقدم لكم من خلال موقع (فيتو)، تغطية ورصدًا مستمرًّا على مدار الـ 24 ساعة لـ أسعار الذهب، أسعار اللحوم ، أسعار الدولار ، أسعار اليورو ، أسعار العملات ، أخبار الرياضة ، أخبار مصر، أخبار اقتصاد ، أخبار المحافظات ، أخبار السياسة، أخبار الحوداث ، ويقوم فريقنا بمتابعة حصرية لجميع الدوريات العالمية مثل الدوري الإنجليزي ، الدوري الإيطالي ، الدوري المصري، دوري أبطال أوروبا ، دوري أبطال أفريقيا ، دوري أبطال آسيا ، والأحداث الهامة و السياسة الخارجية والداخلية بالإضافة للنقل الحصري لـ أخبار الفن والعديد من الأنشطة الثقافية والأدبية.
