Des rapports d'inspection gardés secrets
La dernière décision en date est celle au sujet de Pascal Charland chez Re/Max de Francheville à Shawinigan. Le comité de discipline de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) l'a condamné à payer 4000 $ d'amende pour avoir caché un rapport d'inspection défavorable à des acheteurs.
Le rapport d'inspection préachat indiquait la présence de pourriture sur l'ossature de la maison, de chauves-souris et d'infiltration d'eau, si bien que les premiers acheteurs intéressés par la propriété avaient annulé leur promesse d'achat en septembre 2019. À la suite de ce rapport catastrophique, le courtier n'a fait aucune modification dans la déclaration du vendeur de la propriété vendue sans garantie légale.
En mai 2020, Pascal Charland va même jusqu'à écrire par courriel à de nouveaux acheteurs que la propriété n'a que « 'quelques petits travaux à faire, rien de majeur', et ce, bien qu'un rapport d'inspection préachat antérieur ait mené à l'annulation de la promesse d'achat », mentionne la décision du comité disciplinaire.
Le résumé des évènements qu'on peut lire dans la décision relate que Pascal Charland a aussi découragé la nouvelle acheteuse de retenir les services de l'inspecteur qui avait rédigé le premier rapport accablant. Elle a suivi sa recommandation d'en engager un autre, a acheté la maison, puis elle a croisé par hasard la première acheteuse qui s'était désistée. Cette dernière lui a tout révélé, mais il était trop tard. Des travaux de 104 201 $ étaient à faire pour décontaminer l'immeuble.
Tous les rapports d'inspection doivent être révélés
Lorsqu'un rapport d'inspection préachat révèle des faits néfastes qui rendront la propriété plus difficile à vendre, il est interdit de le cacher. Le Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité est sans équivoque.
Les courtiers immobiliers doivent dévoiler tous les rapports d'inspection existants sur les propriétés qu'ils vendent.
« Les informations pertinentes concernant les inspections antérieures doivent être communiquées par le vendeur ou son courtier immobilier dans le cadre du processus de vente, explique à La Presse Sandra Barrette, directrice, Info OACIQ et Pratiques professionnelles. Le vendeur a la responsabilité de divulguer les rapports antérieurs et le courtier immobilier a le devoir de s'assurer que l'information est disponible pour le consommateur, de vérifier si des problématiques y sont relevées et d'en informer les parties à la transaction. »
Cependant, il n'y a aucun moyen pour le consommateur de savoir s'il existe des rapports d'inspection outre présumer de la bonne foi du courtier immobilier qui vend la maison.
Sans l'intervention d'un courtier immobilier, il n'existe pas de moyen standardisé ou direct pour un acheteur potentiel d'accéder à ces informations de manière indépendante.
L'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) n'a pas souhaité répondre à nos questions. « Considérant votre relance, j'ai tout de même [joint] l'APCIQ pour vous. Ils confirment que c'est l'OACIQ qui est responsable de la question des obligations de divulgation des courtiers, ce seront donc les meilleurs intervenants à joindre pour répondre à vos questions », indique par courriel la responsable des communications pour l'APCIQ Marie-Rose Desautels chez Morin RP.
Une trentaine de décisions récentes font état de rapports d'inspection dissimulés
La Presse a répertorié 30 cas de courtiers immobiliers reconnus coupables par le comité de discipline de l'OACIQ depuis le 1er janvier 2020 de ne pas avoir informé des promettants acheteurs de l'existence de rapports d'inspection défavorables au sujet de la propriété qu'ils voulaient acheter.
Une recherche sur le site Soquij au sujet des décisions de l'OACIQ avec les mots « rapport d'inspection » donne comme résultats 193 décisions que La Presse a toutes lues. Trente décisions entre le 1er janvier 2020 et le 25 juillet 2025 concernent des rapports d'inspection intentionnellement dissimulés.
En juin dernier, par exemple, Simon Lafrenière, de Via Capitale à Québec, a écopé de 75 000 $ d'amende et de 30 jours de suspension.
Il avait lui aussi caché des rapports d'inspection défavorables révélant « des problèmes de fondation endommagée » et de « poutre de structure endommagée ».
Lorsqu'un acheteur s'est questionné sur la nécessité de faire inspecter la maison qu'il vendait, Simon Lafrenière ne lui a pas recommandé d'engager un expert alors qu'il savait qu'un rapport défavorable avait mené à l'annulation de l'achat deux mois plus tôt.
L'acheteur en question aura d'ailleurs toute une surprise le jour même où il prendra possession de la maison, en découvrant par hasard le rapport défavorable dans une armoire de cuisine.
À peine un mois après avoir reçu sa sanction, Simon Lafrenière annonçait sur Facebook qu'il venait de recevoir le Méritas Double Diamant, une récompense pour les courtiers ayant atteint des commissions de 500 000 $ et plus.
« Chaque projet que vous me confiez est bien plus qu'une simple transaction – c'est une histoire de collaboration, de confiance et d'accompagnement », écrivait-il le 4 juillet dernier.
Sirivanh Malichanh et Myriam Marouani, du Groupe Sutton sur l'île, ont elles aussi été reconnues coupables en mai dernier d'avoir caché un rapport d'inspection accablant lors de la vente d'une propriété à Brossard, comme l'avait révélé La Presse. Elles attendent de connaître leur sanction.
Les décisions rendues par le chien de garde de la profession racontent très souvent la même histoire, montre la recension effectuée par La Presse.
En janvier dernier, Alexandre Gagné, de Via Capitale à Saint-Jérôme, a dû payer 14 000 $ d'amende, parce qu'il ne s'était pas assuré que tout acheteur potentiel soit informé de l'existence de deux rapports d'inspection faisant état de facteurs défavorables sur une propriété à Prévost.
Toujours en janvier, Guillaume Tremblay, de Proprio Direct dans les Laurentides, a écopé de 4000 $ d'amende et de 15 jours de suspension de permis. Il n'avait pas informé des acheteurs qu'une promesse d'achat antérieure avait été annulée à la suite d'un rapport défavorable sur la qualité de l'eau potable.
La Loi sur le courtage immobilier a été modifiée le 4 juin dernier par l'Assemblée nationale du Québec, mais il n'y a rien de nouveau au sujet des rapports d'inspection.
« Le projet de loi no 92, Loi modifiant diverses dispositions principalement dans le secteur financier, a pour effet d'augmenter le montant des amendes en cas d'infraction. Toutefois, il ne touche pas directement les rapports d'inspection », indique à La Presse Charles-Étienne Bélisle, relationniste de presse au ministère des Finances.
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