Investissement locatif : et si le statut du bailleur privé n'était pas si rentable que cela ?
Les parlementaires Daubresse et Cosson ont publié un rapport qui vise à rapprocher le régime fiscal de la location nue de celui de la location meublée, afin de relancer l'investissement locatif. Notamment en introduisant un amortissement de la valeur du bien de 5% pour le neuf et de 4% pour l'ancien sous conditions de travaux, dans le régime foncier réel de la location nue. Un amortissement qui existe déjà pour la location meublée.
Ils tablent sur un gain de 1,9 milliard d'euros par an en moyenne de 2026 à 2032 pour les finances publiques, grâce au statut du bailleur privé. Et en 2026, 0,5 milliard d'euros. Et ceci grâce à des recettes de TVA à 20% pour les logements neufs, de TVA à 5,5% pour les travaux réalisés dans l'ancien et les droits de mutation (communément appelés frais de notaire) de 6% en moyenne pour les logements anciens faisant l'objet de travaux. Le calcul mené par la mission parlementaire minorerait même le gain permis par cette réforme selon Mickaël Cosson, député des Côtes-d'Armor, et Marc-Philippe Daubresse, sénateur du Nord, car la simulation impute la totalité de l'amortissement en déficit, ce qui ne devrait pas être le cas du fait de l'existence de revenus fonciers.
Un scénario où les dépenses seraient plus importantes que les recettes
Un calcul remis en cause par le cabinet Asterès, spécialisé en recherche et conseil économique, qui vient de sortir une étude après avoir été mandaté par le Collectif des experts-comptables de la location meublée (CECLM), dont Amarris Immo et JD2M, pour évaluer le coût et l'impact potentiels de ces réformes, étude repérée par Capital. Les parlementaires estiment que la production neuve reviendra aux niveaux d'avant-crise d'ici 2030 et que la réforme aura des effets sur le nombre de logements construits (ils tablent sur 90.000 logements supplémentaires par an d'ici 2030) mais cette projection « n'est pas étayée par des arguments solides », pour le cabinet Asterès.« De plus, le rapport parlementaire ni l'étude d'Asterès ne tiennent compte du coût de la sortie de ces logements de l'assiette de l'IFI, alors que cette variable pourrait fortement peser sur les finances publiques à moyen terme », ajoute Victor Peltier, directeur général de JD2M.
Dès lors, le cabinet modélise deux scénarios : l'un sans effet de la réforme sur le nombre de constructions et de transactions et l'autre avec les effets d'entraînement présentés dans le rapport. Dans le premier scénario, la réforme serait plus coûteuse que prévu. Elle coûterait 594 millions d'euros par an, à horizon 2030 et dans le second, elle générerait des bénéfices, mais moins élevés que ceux prédits par les parlementaires, de 900 millions d'euros par an.
Vers une diminution de l'offre locative meublée ?
Quel calcul est le bon ? Difficile à dire. Toujours est-il que le collectif des experts-comptables de la location meublée a tout intérêt à défendre ses avantages et à faire en sorte que la location nue ne bénéficie pas des mêmes coups de pouce. Asterès assure toutefois que « les économistes ont bénéficié d'une totale indépendance dans la conduite de cette étude ».
« Il convient de souligner que favoriser la location nue n'a pas de sens si l'on considère la gestion active et l'investissement supplémentaire requis pour le meublé (environ 7 000 € d'aménagement en moyenne) », tient à souligner Aurélie Temple, directrice générale d'Amaris Immo. Avant d'ajouter : « À terme, cela risque d'entraîner une diminution de l'offre locative meublée, pourtant essentielle pour les publics précaires, notamment les étudiants (dont 50 % vivent en meublé) et les personnes âgées (via les résidences de services), qui sont déjà les premières victimes de la crise du logement. Une telle évolution pourrait donc aggraver les difficultés d'accès au logement pour ces publics fragiles.»
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