Un mois après la signature de la promesse de vente, son notaire découvre un détail qui va lui coûter très cher
Condamné pour avoir pensé que c'était à son notaire de tout vérifier ! C'est la mésaventure inattendue qui est arrivée à l'acheteur d'une maison de 153 m² (habitables) à 300.000 euros. Tout a commencé le 23 août 2012 par une banale promesse de vente (synallagmatique c'est-à-dire qui engage le vendeur et l'acheteur, NDLR). Les deux parties signent le document notarié, sans se douter qu'un bras de fer de 13 ans va bientôt les opposer. Un mois plus tard, le notaire découvre un détail qui va coûter très cher à l'acheteur : le terrain se trouve en zone agricole. Dit autrement, il ne pourra pas agrandir sa maison, bâtie dans les années 70, ni construire d'autres bâtiments, comme il l'entend.
Pour l'acheteur, l'opération est moins intéressante. Mécontent, il ne se rend pas à la signature de l'acte de vente. Une absence qui lui coûte 30.000 euros, soit les 10% qu'un vendeur peut exiger à un acheteur qui se rétracte, dans le cadre d'un compromis. Par deux fois (en novembre 2014 et en mai 2017), l'acheteur a en effet été condamné par la justice à indemniser les vendeurs. Mais il n'en reste pas là et entame une seconde procédure judiciaire. L'acheteur estime que le fautif, ce n'est pas lui mais son notaire qui aurait dû, selon lui, l'informer en amont que le terrain était en zone agricole.
Une clause «classique» qui change tout
Le 5 mars 2020, le Tribunal judiciaire de Blois (41) donne raison à l'acheteur et condamne le notaire pour avoir «manqué à son devoir de conseil». Il aurait dû, selon lui, informer l'acheteur sur la classification du terrain en zone agricole, lors de la signature du compromis de vente. Le 17 mars 2023, soit trois ans plus tard, coup de théâtre en appel (voir la décision ci-dessous) : c'est, cette fois-ci, le notaire qui obtient gain de cause. Pour la raison inverse. «Aucune disposition légale n'impose au notaire de solliciter, avant la signature d'une promesse de vente, un certificat d'urbanisme», tranche la cour d'appel d'Orléans.
Pire : la cour reproche à l'acheteur de ne pas avoir mentionné, lors de la signature du compromis, qu'il envisageait un «projet de construction ou d'extension sur la parcelle litigieuse». Si tel était le cas, l'acheteur aurait dû insérer une condition suspensive - clause de constructibilité (réalisation de travaux et obtention d'une autorisation d'urbanisme) - l'autorisant à annuler la vente si le terrain n'était pas constructible. Ce qu'il n'a pas fait. «Cette clause est classique dans les promesses, on la voit presque toujours dans les compromis de vente, estime Me Stéphanie Dujardin, avocate en droit immobilier. Si l'acheteur ne précise pas ses intentions, il ne peut pas reprocher au notaire son défaut de conseil». Par ailleurs, le classement en zone agricole ne rend pas la maison «impropre à son usage d'habitation», a jugé la cour d'appel, contredisant l'acheteur qui s'est, malgré tout, pourvu en cassation. Pour le même résultat.
Le 9 juillet, la cour de cassation a confirmé le jugement précédent et retenu les mêmes conclusions : le notaire n'a pas fauté et l'acheteur n'a pas été assez clair. «Les gens croient que les notaires sont des conseillers juridiques dédiés à leur projet spécifique mais leur mission première est de garantir la légalité de l'acte. Le notaire assure la sécurité juridique en s'assurant que rien ne peut remettre en question le droit de propriété du vendeur et la consistance du bien, rappelle Me Stéphanie Dujardin. Le notaire n'a pas à deviner la stratégie immobilière de son client et à l'alerter sur la clause qui peut le sauver». Un avis partagé par un notaire icaunais qui pointe du doigt la responsabilité de l'avocat de l'acheteur. «Demander à son client ce qu'il veut faire, c'est la base. Pourquoi l'avocat ne s'est-il pas engagé sur cette voie plutôt que de rechercher d'abord la responsabilité du notaire ?»
Me Dujardin alerte les particuliers : «Une promesse de vente (ou un compromis) n'est pas une formalité mais un contrat qui engage, parfois lourdement. Faites-le relire avant, pas après ! J'ai réglé un nombre impressionnant de contentieux qui auraient pu être évités, si l'acquéreur avait été conseillé avant de signer». La morale de cette histoire : soyez plus clair dans vos intentions avant de signer un compromis ou optez plutôt pour une promesse. Car, contrairement au compromis, la promesse n'engage que le vendeur.
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