Les 4 raisons de dire non à l'abolition de la valeur locative le 28 septembre
Deux comités, un de droite et un de gauche. Mais un seul but: couler le projet de suppression de la valeur locative.
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En bref:
L' abolition de la valeur locative , une lubie du camp bourgeois? Pas tout à fait. Certains élus de droite la rejettent catégoriquement. À l'image de Pascal Broulis (PLR/VD). Le sénateur est même coprésident du comité «Non à l'arrêt des rénovations». Il a présenté, mardi, devant les médias, les raisons de son opposition à la réforme soumise au peuple le 28 septembre aux côtés de deux représentants de l'économie et d'un comité de gauche cette fois-ci, représenté par les présidents des Verts Lisa Mazzone et du PS Cédric Wermuth. Voici leurs quatre arguments phares. Hausse d'impôts pour la classe moyenne
La valeur locative est un impôt. Elle rapporte donc de l'argent à la Confédération et aux cantons. Si on la supprimait, on creuserait un trou dans les caisses publiques. Les pertes fiscales s'élèveraient à environ deux milliards de francs par an avec un taux d'intérêt de 1,5%, ont martelé plusieurs orateurs. «Et il est plus qu'incertain que les pertes des cantons touristiques puissent être compensées par les recettes provenant du nouvel impôt sur les résidences secondaires», assène Pascal Broulis.
Pour compenser ces pertes, plusieurs cantons ont déjà annoncé qu'ils devront augmenter les impôts, souligne Cédric Wermuth. «Le Tessin table sur une hausse de 7,5%, celui de Zurich d'environ 3%. Pour la population, cela signifie en moyenne 500 francs d'impôts en plus par ménage et par an.» Les plus lésés seront la classe moyenne, selon lui. À savoir: les familles qui encaissent hausse des primes sur augmentation de loyer, les retraités aux revenus modestes ou encore les parents seuls. Les locataires, dindons de la farce
Le fossé entre propriétaires et locataires se creusera encore un peu plus avec l'abolition de la valeur locative. Aucun avantage n'est prévu pour les locataires. «Ils devront juste payer plus d'impôts», insiste le coprésident du PS. Les propriétaires seront en revanche privilégiés, surtout quand ils auront remboursé leur hypothèque. Ils n'auront plus de valeur locative à payer à l'État. Ni de dettes à rembourser aux banques. Et toujours pas de loyer. Ainsi, «2,3 millions de ménages locataires financeront les allégements fiscaux accordés à 1,4 million de propriétaires, dont les plus riches seront les principaux bénéficiaires». Plus le logement a de la valeur, plus la valeur locative est élevée. Et donc plus la ristourne sur les impôts sera importante. Encouragement du travail au noir
La réforme prévoit la suppression de la valeur locative, mais également de presque toutes les déductions possibles. Actuellement, les propriétaires peuvent déduire leur dette hypothécaire ou encore les coûts des travaux de rénovation de leur revenu imposable. Ce ne sera plus possible à l'avenir. Et ça, ça inquiète les milieux économiques, en particulier le domaine de la construction et des rénovations énergétiques.
L'incitatif à refaire sa cuisine ou isoler sa maison tombera. «Les propriétaires hésiteront entre rembourser leur hypothèque ou investir dans des rénovations. Ça impliquera moins de travail pour notre branche», relève Christina Schaffner, directrice de Constructionsuisse, qui rappelle que son secteur est le plus gros moteur économique de la Suisse. «On représente 12% du PIB. Et on propose 20% des apprentissages.»
Le secteur de la construction craint une baisse des commandes.
© J-P GUINNARD
Parallèlement, le travail au noir fleurirait. «Aujourd'hui, les propriétaires immobiliers ont intérêt à ce que les décomptes soient clairs en raison de la possibilité de déduction, estime Pascal Broulis. Si les coûts ne peuvent plus être déduits, certains propriétaires pourraient être tentés d'accepter davantage de paiements sous la table. L'économie souterraine augmenterait d'environ un demi-milliard de francs par an, selon les experts.» Frein au tournant énergétique
Qui dit moins de rénovations, dit tournant énergétique ralenti. «Le parc immobilier représente un quart des émissions de CO₂ et 40% de la consommation énergétique, pointe Lisa Mazzone. Si on isole l'enveloppe des bâtiments et qu'on remplace les chauffages fossiles par des pompes à chaleur, le gain en électricité correspondrait quasi au manque hivernal.» Sans la possibilité de déduire les coûts des travaux et avec les mesures d'économie en vue sur les programmes d'assainissement des bâtiments, les propriétaires tarderont à mener ces travaux. Voire les abandonneront.
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Delphine Gasche est correspondante parlementaire à Berne depuis mai 2023. Spécialisée en politique, elle couvre avant tout l'actualité fédérale. Auparavant, elle a travaillé pendant sept ans pour l'agence de presse nationale (Keystone-ATS) au sein des rubriques internationale, nationale et politique. Plus d'infos
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La génération des baby-boomers part à la retraite et le débat sur l'équité intergénérationnelle s'intensifie. Le sociologue François Höpflinger a une proposition radicale. Publié aujourd'hui à 19h36 La génération des boomers, née entre 1946 et 1964, est au centre du débat politique sur les retraites. KEYSTONE L'«équité intergénérationnelle» fait actuellement débat. François Höpflinger , professeur émérite de sociologie à l'Université de Zurich et spécialiste des questions liées au vieillissement et aux générations, observe une injustice sociale plus marquée ailleurs. Monsieur Höpflinger, les baby-boomers partent progressivement à la retraite, et la question de l'«équité intergénérationnelle» suscite de vifs débats. En Allemagne, on parle d'instaurer un «impôt boomer» au secours des retraites, L'approche basée sur l'«équité intergénérationnelle» est-elle pertinente? Les promesses de retraite faites jadis aux personnes aujourd'hui à la retraite étaient trop généreuses. 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Toute personne en âge de travailler reçoit une allocation générale pour perte de gain lorsqu'elle ne peut pas exercer d'activité professionnelle, que ce soit en raison d'études, de maternité, de chômage, d'accident ou de maladie. L'âge seul ne justifie pas l'arrêt de l'activité professionnelle. Une personne peut rester active, ne serait-ce qu'en effectuant quelques heures de travail communautaire par semaine dans son quartier. Le reste serait couvert par l'allocation pour perte de gain. C'est effrayant. Quel est l'avantage? Travailler jusqu'à un âge avancé et se former tout au long de la vie deviendraient naturels, avec l'encouragement de l'État. Personne n'appartiendrait au passé et tout le monde serait protégé. En quoi cela pose-t-il problème? Si une personne ne peut pas travailler, l' assurance chômage prend le relais, peu importe la raison de cette incapacité. Toute une bureaucratie administrative deviendrait superflue. Il faudrait toutefois examiner chaque cas individuellement. Une attitude positive envers l'intégration des personnes âgées est un atout évident. Mais l'obligation théorique de travailler, même à 80 ans, paraît contre-intuitive, et le financement reste flou. Je n'y échapperai pas. Je ne m'en sortirai pas mieux que les autres (rires). Traduit de l'allemand par Emmanuelle Stevan À propos de l'AVS Newsletter «Dernières nouvelles» Vous voulez rester au top de l'info? «24 heures» vous propose deux rendez-vous par jour, pour ne rien rater de ce qui se passe dans votre Canton, en Suisse ou dans le monde. Autres newsletters Alexandra Kedves travaille comme journaliste culturelle. Elle écrit principalement sur le théâtre et sur des sujets de politique sociale et éducative. Elle a étudié la philologie allemande, la philologie anglaise et la philosophie à Constance, Oxford et Fribourg-en-Brisgau. Plus d'infos Vous avez trouvé une erreur?Merci de nous la signaler.
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Un paradoxe menace la réforme de la valeur locative
Alors que le gouvernement promet plus de stabilité financière, les spécialistes identifient un effet pervers potentiel: l'achat deviendrait encore plus attractif que la location, poussant les prix immobiliers vers de nouveaux sommets. Publié aujourd'hui à 17h02 Les biens immobiliers suisses sont grevés de dettes, mais également très précieux. KEYSTONE En bref: Supprimer la valeur locative améliorerait la stabilité financière. Voilà l'un des principaux arguments du Conseil fédéral pour défendre un oui à la réforme de l'imposition de la propriété du logement, soumise au vote le 28 septembre. Selon le gouvernement, les propriétaires se désendetteraient plus rapidement, puisqu'ils ne pourraient plus déduire les intérêts hypothécaires de leurs impôts. Cette mesure aurait à son tour un effet bénéfique sur la stabilité du système financier. Cette conclusion semble plausible et n'a guère été remise en question jusqu'à présent. Pourtant, en y regardant de plus près, quelques points d'interrogation apparaissent. Un effet contraire pourrait même orienter le marché immobilier dans une direction indésirable. Peu de propriétaires, beaucoup de dettes hypothécaires Les dettes immobilières sont perçues comme des dettes à risque. Cette perception s'est renforcée depuis 2008, quand l'effondrement du marché immobilier américain avait fragilisé les banques mondiales et déclenché une crise économique planétaire. La Suisse a particulièrement pris conscience du problème. Aucun autre pays n'affiche un endettement hypothécaire aussi élevé par rapport à l'ensemble de son économie. Paradoxalement, peu de pays au monde comptent aussi peu de propriétaires de leur logement. Il paraît donc logique de viser une réduction des dettes hypothécaires. Par le passé, le Fonds monétaire international (FMI) a déjà formulé des recommandations en ce sens à la Suisse. Les spécialistes s'interrogent toutefois sur la nécessité d'intervenir. Les dettes hypothécaires des ménages privés atteignent 950 milliards de francs en Suisse, un montant considérable. Mais ces dettes sont largement couvertes par un patrimoine immobilier colossal. Selon les chiffres de la Banque nationale, la valeur des biens immobiliers sur sol helvétique s'élève à près de 2800 milliards de francs. En comparant ces deux chiffres, on observe une évolution positive: le taux d'endettement pour l'accession à la propriété n'a cessé de baisser ces vingt dernières années. Cette tendance s'explique par un durcissement de la réglementation sur l'octroi d'hypothèques et par la hausse de la valeur immobilière. Dans ce contexte, Lukas Vogt, directeur du courtier en hypothèques MoneyPark, estime que le marché immobilier suisse est solide. «Même dans un scénario de stress extrême, où les prix de l'immobilier chuteraient de moitié, les coûts de défaillance de crédit pour les banques resteraient limités», affirme-t-il. Ainsi, l'amélioration de la stabilité financière dans le domaine hypothécaire, que le Conseil fédéral espère obtenir avec cette réforme, n'est peut-être pas nécessaire. Investir est plus rentable qu'amortir Selon les spécialistes, il n'est pas certain que la réforme de la valeur locative conduise à une augmentation des remboursements hypothécaires par les propriétaires de logements. C'est ce qu'illustre l'examen des deux groupes de propriétaires concernés: Une partie des propriétaires – souvent des personnes actives avec une famille – ont acquis leur logement récemment. Ces propriétaires doivent d'ores et déjà respecter une contrainte: amortir leur hypothèque aux deux tiers de la valeur de nantissement en quinze ans maximum. Cette autorégulation du secteur existe depuis 2012. «Il est peu probable que ces ménages remboursent leur hypothèque encore plus rapidement pour des raisons fiscales si la réforme est adoptée», estime Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière à la Banque cantonale zurichoise. «Souvent, ils n'ont tout simplement pas les moyens de le faire.» Une autre partie des propriétaires – typiquement des personnes proches de la retraite ou retraitées – possède son logement depuis longtemps. Ces propriétaires disposent certes souvent de davantage de liquidités, mais ils ont déjà remboursé une grande partie de leur hypothèque. Leur dette reste faible par rapport à la valeur du bien immobilier, d'autant plus que cette dernière a augmenté depuis l'achat. «Du point de vue de ces propriétaires, il est souvent plus judicieux, indépendamment des impôts, de conserver un coussin financier – par exemple, pour des rénovations – plutôt que de rembourser entièrement l'hypothèque», explique Sacha Marienberg, responsable de l'Investment Office à la Banque Migros. D'un point de vue financier, l'amortissement s'avère rarement rentable. Certes, rembourser une hypothèque permet d'économiser sur les intérêts. Mais cela prive aussi d'autres opportunités d'investissement. Les rendements obtenus avec un portefeuille d'actions et d'obligations suisses dépassent largement, en moyenne historique, les économies réalisées sur les intérêts hypothécaires. La suppression de la déduction fiscale pour les intérêts hypothécaires ne modifierait pas fondamentalement ce calcul. «Actuellement, cette déduction réduit les frais d'intérêts des débiteurs hypothécaires d'un quart à un tiers selon la situation fiscale», explique Sacha Marienberg. «Même si cet avantage devait disparaître, les placements sur le marché des capitaux resteraient plus intéressants dans de nombreux cas.» La Suisse conserverait donc probablement son titre de championne du monde des hypothèques. C'est ce que révèle une estimation de MoneyPark . Selon les spécialistes de cette plateforme, la réforme pourrait certes réduire le volume des hypothèques de 50 à 150 milliards de francs. Mais le taux d'endettement des propriétaires ne baisserait que de 2% à 5%. Si cette estimation s'avère correcte, l'argument du Conseil fédéral garde une certaine validité – même si l'effet reste marginal, souligne Marius Brülhart, professeur d'économie à l'Université de Lausanne. Et d'ajouter: «La réforme de l'imposition de la propriété du logement ne devrait guère réduire de manière significative la probabilité d'une crise hypothécaire.» Acheter encore plus avantageux que louer Un autre effet secondaire pourrait toutefois s'avérer problématique pour la stabilité financière, bien que le gouvernement n'en parle pas du tout: l'évolution des prix de l'immobilier. En vingt ans, l e coût des maisons et des appartements a considérablement grimpé . Pourtant, malgré cette flambée, acheter reste souvent plus avantageux que louer dans de nombreuses régions. Cette situation s'explique notamment par les taux d'intérêt hypothécaires, maintenus à un niveau bas depuis des années . La réforme de la valeur locative rendrait l'achat d'un bien immobilier encore plus avantageux. Les propriétaires paieraient en effet moins d'impôts qu'aujourd'hui. Les acheteurs potentiels disposeraient ainsi d'un budget plus important pour couvrir les frais courants de leur propriété. Leur capacité d'achat s'en trouverait donc renforcée. Claudio Saputelli, spécialiste de l'immobilier chez UBS, a établi un exemple de calcul pour illustrer cette situation: un futur propriétaire qui économiserait environ 1500 francs d'impôts par an grâce à la réforme pourrait utiliser ce montant pour financer les intérêts d'une hypothèque plus élevée, concrètement, d'environ 100'000 francs. Le prix d'achat qu'il pourrait se permettre pour son logement augmenterait en conséquence, passant de 1 à 1,1 million de francs. Claudio Saputelli précise que ce calcul reste théorique, les banques n'accordant pas de crédits sans limite dans la réalité. Il permet toutefois de mesurer l'ampleur de l'impact et explique pourquoi, selon lui, il faudrait s'attendre à une «hausse des prix non négligeable». Thomas Walter, chef du prestataire de services immobiliers CSL Immobilien, s'attend lui aussi à une «poussée modérée des prix». Selon lui, les biens neufs seraient particulièrement touchés. 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