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5 days ago
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Laval se dirige vers une année record
C'est du jamais vu, à Laval : en juin, non seulement le nombre de mises en chantier a atteint des sommets inégalés en près de deux décennies, mais il se situe pratiquement au même niveau qu'à Montréal. Entre janvier et juin 2025, on a comptabilisé 2800 mises en chantier à Laval, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). « À ce rythme-là, on va se diriger vers une année record », estime Francis Cortellino, économiste responsable de l'analyse du marché de l'habitation du Québec à la SCHL. Francis Cortellino fait référence à l'année 2008, où 3200 mises en chantier ont été comptabilisées à Laval… en une année complète. Fait intéressant : ce sont les maisons unifamiliales et les condos qui dominaient le marché, cette année-là. Mais c'est loin d'être le cas en 2025, où les mises en chantier d'appartements locatifs restent la priorité partout dans la province. Conversion de centres commerciaux Ces données apparaissent comme une bonne nouvelle dans le contexte de la crise du logement pour le maire de Laval, Stéphane Boyer. Le moment décisif, à son avis ? L'adoption d'un nouveau plan d'urbanisme, au début de son mandat. « Il a des critères plus élevés en matière d'esthétisme des bâtiments, et en matière de développement durable. En revanche, on l'a rendu beaucoup plus clair, plus facile à comprendre », a-t-il expliqué à La Presse. De fait, la Ville a délivré deux fois plus de permis destinés à la construction, l'an dernier. PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE Le maire de Laval, Stéphane Boyer Mais ça n'est pas de trop, selon le maire, car les besoins étaient criants à Laval, et les projets actuels transforment principalement d'anciens centres commerciaux en quartiers mixtes. M. Boyer a souligné que ce progrès réitère l'importance de « lancer des études aussi pour le prolongement de la ligne orange sur le territoire de Laval ». Mais que fait Montréal ? En plus de battre ses propres records, Laval rivalise avec Montréal : du jamais vu, selon la SCHL. Le bilan de mi-année révèle que les deux municipalités totalisent presque le même nombre de mises en chantier – à une soixantaine près. Habituellement, la métropole en comptabilise en moyenne 2300 de plus que sa voisine de la couronne nord après six mois, selon les données des 20 dernières années de la SCHL. Laval compte 452 000 habitants et Montréal presque quatre fois plus avec ses 1,9 million d'habitants. En avril dernier 1, La Presse a d'ailleurs écrit que Montréal perdait du terrain dans le marché de la construction résidentielle à l'échelle de la région métropolitaine, au profit de ses banlieues. « Tous les promoteurs à qui je parle vont me répondre : on ne veut pas développer au centre-ville de Montréal, en ce moment, ça semble être le point d'accord. Il y a encore beaucoup de logements à louer ou à vendre, en termes de condos. La demande est moins au rendez-vous », dit Francis Cortellino. À Québec aussi Les sorties de terre sont aussi en forte augmentation dans la ville de Québec. Après six mois seulement, en 2025, les mises en chantier dans la ville de Québec, au nombre de 3160, égalent presque l'année 2024 dans son entièreté. « La hausse dans la région de Québec est donc essentiellement attribuable à la forte activité observée dans la ville de Québec. Ici aussi, la construction locative domine », explique Francis Cortellino. La ville de Québec présentait un taux d'inoccupation de 0,8 % en 2024, selon la SCHL. Mises en chantier en hausse Si le Québec continue à ce rythme, elle pourrait atteindre 53 000 mises en chantier d'ici la fin de l'année, soit 12 000 de plus que l'an dernier. Le Québec fait bonne figure par rapport au reste du pays, surtout par rapport à l'Ontario. Francis Cortellino. économiste responsable de l'analyse du marché de l'habitation du Québec à la SCHL Lorsqu'on cumule le nombre de mises en chantier des autres provinces, le total devrait baisser d'une année à l'autre – 187 000 à 183 000, selon les prévisions de la SCHL. Malgré cette augmentation dans la province, l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) en veut encore plus. « On a un très grand nombre de logements qui sont en construction qu'on doit terminer au Québec, et avec les cibles de la SCHL, il va falloir certains changements et améliorations », estime David Goulet, directeur du service économique à l'APCHQ. Le coût des matériaux de construction et la récente mise à jour de la SCHL2 concernant les assurances hypothécaires des promoteurs sont des exemples d'obstacles rencontrés par l'industrie, explique-t-il. Laisser tomber les barrières au commerce, solution à la crise ? Si le Canada laissait tomber ses barrières commerciales entre les provinces, le pays pourrait ajouter 30 000 mises en chantier par an à son compteur, estime une analyse de la SCHL publiée jeudi. Pour atteindre cet objectif, le Canada doit diminuer les obstacles interprovinciaux qui freinent le transport d'ouest en est. Cela permettrait de maximiser l'utilisation des matériaux nationaux à travers le pays et, ultimement, de contribuer de façon importante à combler l'écart dans l'offre de logements au Canada, croit la SCHL. 1. Lisez l'article « Montréal perd de son attractivité » 2. Lisez l'article « Des assurances qui doublent pour certains constructeurs »
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5 days ago
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Le commerce interprovincial réduirait l'écart dans l'offre de logements
Le mois dernier, la SCHL a déclaré que jusqu'à 4,8 millions de nouvelles habitations devront être construites au cours de la prochaine décennie pour rétablir les niveaux d'abordabilité observés pour la dernière fois en 2019, selon la demande projetée. Une nouvelle analyse de l'agence nationale de l'habitation estime que le Canada pourrait ajouter 30 000 mises en chantier par an en éliminant les barrières commerciales interprovinciales. Sammy Hudes La Presse Canadienne Cela porterait le nombre total de mises en chantier annuelles à près de 280 000 au fil du temps, ce qui « contribuerait de façon importante à combler l'écart dans l'offre de logements au Canada », a indiqué la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) dans un rapport publié jeudi. L'économiste en chef de la SCHL, Mathieu Laberge, a déclaré que pour y parvenir, le Canada doit réduire les contraintes interprovinciales qui entravent les infrastructures de transport d'ouest en est, ce qui contribuerait à maximiser l'utilisation des matériaux nationaux partout au pays. L'élimination des barrières crée une richesse économique générale qui faciliterait les échanges commerciaux entre partenaires d'un même pays. Cela stimulerait l'économie, la renforcerait globalement et favoriserait la construction résidentielle. Mathieu Laberge, économiste en chef de la SCHL Le rapport estime que la réduction des barrières commerciales interprovinciales renforcerait l'économie de plusieurs façons en stimulant la demande de logements pour propriétaires-occupants, notamment grâce à une économie globale plus forte, à un taux de chômage plus faible et à des revenus des ménages plus élevés. « L'offre de logements doit croître au moins autant que la demande pour que l'abordabilité se maintienne ou s'améliore », indique le rapport. « On s'attend aussi à ce que le loyer moyen augmente de 3,1 %, ce qui correspond environ à la moitié de la hausse des revenus. L'abordabilité des logements locatifs s'améliorera, puisque les revenus augmenteront plus rapidement que les loyers », peut-on aussi lire dans l'analyse. Les projections du rapport représenteraient près de 15 % de l'offre supplémentaire d'habitations nécessaire chaque année au cours de la prochaine décennie pour revenir aux niveaux d'abordabilité d'avant la pandémie, selon les estimations récentes de la SCHL. Le mois dernier, la SCHL a déclaré que jusqu'à 4,8 millions de nouvelles habitations devront être construites au cours de la prochaine décennie pour rétablir les niveaux d'abordabilité observés pour la dernière fois en 2019, selon la demande projetée. Cela signifierait qu'entre 430 000 et 480 000 nouvelles habitations seraient nécessaires chaque année sur les marchés de la propriété et de la location d'ici 2035, soit environ le double du rythme actuel de construction résidentielle au Canada. La SCHL prévoit une moyenne de 245 000 mises en chantier par année au cours des 10 prochaines années dans les conditions actuelles. Le projet de loi C-5, une première étape L'élimination des barrières commerciales interprovinciales était au cœur de la campagne du premier ministre Mark Carney lors des élections fédérales du printemps, lorsqu'il s'est engagé à instaurer le « libre-échange d'ici la fête du Canada ». Son gouvernement a depuis adopté le projet de loi C-5, un projet de loi omnibus qui réduit les restrictions fédérales sur le commerce interprovincial tout en accélérant l'obtention des permis pour les grands projets d'infrastructure. Des experts ont souligné que la loi n'est que la première étape du processus, car elle s'attaque aux formalités administratives imposées par le gouvernement fédéral, plutôt qu'aux règles établies par les provinces, qui ont le plus d'autorité dans ce domaine. La Fédération canadienne de l'entreprise indépendante a estimé que les obstacles actuels au commerce intérieur coûtent à l'économie quelque 200 milliards par an. « De nombreux obstacles commerciaux entravent la circulation des ressources ou de la main-d'œuvre dans le secteur de la construction résidentielle », a déclaré M. Laberge. « Par exemple, il existe des normes différentes pour les différents intrants du secteur de la construction résidentielle […]. L'autre aspect est la main-d'œuvre, le côté des services, où nous constatons que certains accords isolent encore la main-d'œuvre du secteur », a-t-il ajouté. Le rapport de M. Laberge cite une enquête de Statistique Canada montrant que près de la moitié des entreprises de construction canadiennes mentionnent la distance et les coûts de transport comme principales raisons de ne pas acheter de biens ou de services auprès de fournisseurs d'une autre province ou d'un autre territoire. Elles indiquent également que les lois fiscales provinciales ou territoriales font partie du problème, en plus des difficultés d'obtention de permis et de licences, entre autres. Le rapport indique que le Canada dispose d'une « production nationale abondante » de ressources de base pour la construction, soulignant qu'il est un exportateur net de matériaux tels que le bois, l'aluminium, le fer et l'acier. « Cela signifie qu'il n'utilise pas tout ce qu'il produit et qu'une part importante de sa production nationale pourrait être redirigée pour soutenir la construction résidentielle au Canada », fait valoir le rapport.
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6 days ago
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Le rythme annuel des mises en chantier a augmenté de 0,4 % en juin
L'organisme national responsable de l'habitation rapporte que le nombre mensuel désaisonnalisé et annualisé de mises en chantier s'est établi à 283 734 unités en juin, contre 282 705 en mai. Le rythme annuel des mises en chantier a augmenté de 0,4 % en juin (Ottawa) La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) indique que le rythme annuel des mises en chantier a légèrement augmenté de 0,4 % en juin par rapport à mai. La Presse Canadienne L'organisme national responsable de l'habitation rapporte que le nombre mensuel désaisonnalisé et annualisé de mises en chantier s'est établi à 283 734 unités en juin, contre 282 705 en mai. Ce chiffre est publié alors que le taux annuel des mises en chantier dans les villes de 10 000 habitants ou plus était de 261 705 unités en juin, contre 260 947 en mai. Le rythme annuel des mises en chantier en milieu rural a été estimé à 22 029 unités. La SCHL affirme que les mises en chantier réelles dans les centres de 10 000 habitants ou plus se sont élevées à 23 282 unités en juin, en hausse de 14 % par rapport aux 20 509 unités de juin de l'année dernière. La moyenne mobile sur six mois du taux annuel désaisonnalisé des mises en chantier au Canada a augmenté de 3,6 % en juin pour atteindre 253 081.
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12-07-2025
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Des assurances qui doublent pour certains constructeurs
La mise à jour de la SCHL pourrait mettre en péril l'avenir de nombreux projets multirésidentiels. Dès dimanche, les promoteurs immobiliers à travers le Canada verront leur prime d'assurance hypothécaire exploser. Si cette annonce a eu l'effet d'une bombe dans l'industrie, elle met en péril l'avenir de nombreux projets multirésidentiels en pleine crise du logement, selon l'Institut de développement urbain du Québec. Tous les immeubles multirésidentiels au Canada de cinq logements et plus sont concernés par cette mise à jour des tarifs de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), dévoilée le 3 juillet dernier par voie de communiqué. « Tout d'un coup, j'ai reçu un, deux, trois, quatre, cinq téléphones [de promoteurs]… Ça s'est mis à sonner », rapporte la directrice de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU), Isabelle Melançon. « Ça va mettre des projets non seulement sur pause, mais il y a un danger de vie ou de mort pour certains d'entre eux », ajoute-t-elle. À partir de dimanche, 11 jours après l'annonce de la Société, les promoteurs immobiliers canadiens feront face à des hausses substantielles sur la prime d'assurance de leur prêt. Concrètement, les augmentations varient entre 70 % et 140 %, estime Tommy Archambault, président et fondateur de l'agence Levier Immobilier, qui a dû faire une tournée d'appels pour en informer ses clients. « C'est majeur », réagit le courtier hypothécaire. À titre d'exemple, La Presse a contacté un promoteur dont le projet de construction résidentielle est situé à Montréal. Le coût de la prime d'assurance pour son prêt passera dimanche prochain de 5 millions à… 11 millions. « Ça met en doute la suite de mon projet, absolument », a déclaré ce dernier, qui a souhaité ne pas être nommé pour ne pas nuire à ses relations avec la SCHL, seul fournisseur d'assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs résidentiels au Canada. Dans sa publication, la SCHL explique que les changements permettront d'offrir des options de financement plus flexibles, comme des périodes de remboursement plus longues et des mises de fonds réduites. Ils visent aussi à respecter de nouvelles règles qui exigent plus de capital en réserve pour couvrir les prêts. Si l'impact de cette mesure se fait sentir d'abord sur les promoteurs, ce seront potentiellement les locataires qui en écoperont au bout de la chaîne, signale M. Archambault, car ces derniers risquent de voir leurs loyers augmenter pour compenser les coûts supplémentaires. « Ça crée non seulement de l'incertitude, mais aussi un énorme goulot d'étranglement en pleine crise du logement », estime Mme Melançon. Coût des matériaux de construction, de la main-d'œuvre, mesures tarifaires américaines : l'industrie de la construction multirésidentielle fait déjà face à des défis de rentabilité depuis plusieurs années, souligne-t-elle. Cette augmentation des primes pourrait donc décourager certains promoteurs de lancer de nouveaux projets, et ultimement, réduire l'offre en logement. Jointe par courriel, la SCHL a de son côté expliqué que « les produits d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les logements collectifs continueront d'offrir aux constructeurs d'habitations des avantages par rapport au financement conventionnel », a-t-on précisé. Logement abordable La présidente de l'IDU souligne que cette mesure comprend aussi les logements abordables. Une situation paradoxale, à son avis, où les coûts de financement deviennent pour le moins « inabordables ». Le constructeur interrogé par La Presse avait d'ailleurs l'intention de réaliser 20 % de logements abordables dans son projet, mais il se demande comment cela pourra se concrétiser avec l'annonce de la SCHL. « On a requis du logement abordable dans notre projet. Mais cette abordabilité, elle va venir d'où ? s'interroge le promoteur. Il faut nous donner des outils. L'abordabilité, on ne l'a pas du côté des travailleurs, on ne l'a pas du côté des matériaux. Les terrains, ils ne perdront pas non plus de valeur. Donc si on ne donne pas un coup de main via ces programmes, qui va nous aider ? » Selon la SCHL, le coût des primes représente toutefois une faible proportion du coût global de développement d'un projet locatif, généralement moins de 2 %.
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09-07-2025
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Marché locatif : deux réalités cohabitent à Montréal
Tour de logements au centre-ville de Montréal. Selon un expert, la hausse du nombre d'unités offertes se fait sentir du côté des promoteurs de logis modernes. La société est de plus en plus polarisée, le marché locatif aussi. D'un côté, il y a la réalité des quatre et demie existants et vieillissants déjà occupés. De l'autre, celle des appartements à louer flambant neufs dans ces tours qui ressemblent à des hôtels. Et l'une influence l'autre. C'est difficile à croire quand on regarde les photos de familles qui se sont retrouvées à la rue le 1er juillet faute d'avoir trouvé un logement. Mais il y a « beaucoup, beaucoup d'offre qui s'ajoute sur le marché montréalais », assure Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Une partie de ce « gros volume » a déjà été livré. Le reste le sera d'ici la fin de l'année. À l'heure actuelle, 23 000 appartements locatifs sont en train d'être construits dans la région de Montréal. On dirait pourtant que la crise du logement ne s'améliore pas. C'est pourquoi j'ai voulu faire le tour de la question avec cet expert responsable de l'analyse du marché de l'habitation du Québec. Pour lui, ça ne fait pas de doute : la hausse du nombre d'unités se fait sentir du côté des promoteurs de logis modernes. Face à la concurrence des logements d'un certain âge qui sont plus abordables, ils sont désormais forcés de sortir leur artillerie marketing pour signer des baux. « Il y a beaucoup d'incitatifs en ce moment dans le locatif récent, observe Francis Cortellino. Des mois gratuits, des deux mois gratuits, des stationnements gratuits. On peut tous les nommer. Il y a même des histoires de gens qui changent d'immeuble chaque année pour avoir les mois gratuits. Il y a beaucoup de compétition. » Certains propriétaires vont jusqu'à payer le déménagement de leur futur locataire. L'expert du marché immobilier poursuit avec des extraits de témoignages entendus dans l'industrie : « Il faut une équipe de location. Ça prend une unité modèle que les gens peuvent visiter. » PHOTO FOURNIE PAR FRANCIS CORTELLINO Francis Cortellino, économiste responsable de l'analyse du marché de l'habitation au Québec On n'est plus à l'époque où les gens arrivaient et l'immeuble se louait d'un coup. Là, il faut travailler. J'ai aussi entendu l'expression 'il faut mériter ses locataires'. Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement Puisque ce type d'unité se loue généralement autour de 2000 $ par mois au minimum, il est rassurant d'apprendre que les clients magasinent et négocient. Quiconque s'engage à donner 24 000 $ par année de son argent net doit faire ses devoirs. Pendant que les propriétaires de tours neuves avec piscine peaufinent leurs stratégies, les propriétaires de triplex des années 1960 ne restent pas les bras croisés. Ils s'adaptent à la nouvelle réalité du marché. C'est ici que les nouvelles deviennent un peu moins bonnes. C'est ici qu'on entre dans la seconde réalité du marché. Francis Cortellino m'a donné l'exemple classique des propriétaires qui profitaient du départ d'un locataire pour investir une grosse somme – autour de 40 000 $ ou 50 000 $ – pour rénover l'appartement en entier. Cela permettait de hausser le loyer de façon substantielle. « Dans la dernière année, ils se sont rendu compte qu'avec ces loyers-là, beaucoup de monde préférait aller dans du locatif récent étant donné qu'il y a des incitatifs comme des mois gratuits. » Certains propriétaires décident donc de moins rénover, de limiter les travaux à 15 000 $, par exemple, pour ne pas « se retrouver dans des gammes de prix où il commence à y avoir trop de compétition ». Ça ne veut pas dire que leurs prix demeurent fixes. Les données de la SCHL montrent que les propriétaires des unités qui ont du vécu profitent quand même des changements de locataires pour augmenter les loyers étant donné la très forte demande pour les logements plus abordables. Résultat, les loyers des vieux immeubles sont en train de rattraper ceux des immeubles récents. « Il y a beaucoup de demandes pour les unités moins chères, ce qui maintient la pression sur les prix », résume Francis Cortellino. Dans l'ensemble du marché, les prix grimpent encore, mais de moins en moins vite. Même si les nombreuses mises en chantier devraient théoriquement faire baisser les prix, il faudra être patient. Car on part de loin. Le taux d'inoccupation demeure historiquement bas, à 2,1 % à Montréal et 1,8 % pour l'ensemble du Québec. Lorsqu'on regarde les statistiques des 30 dernières années, on constate qu'un taux d'inoccupation de 3 à 4 % dans la province a été requis pour que les hausses de loyers soient proches de l'inflation. En attendant que ça arrive, les prix élevés modifient les comportements, nous apprend la SCHL dans sa mise à jour du marché locatif diffusée mardi. D'un bout à l'autre du Canada, on déménage moins souvent. L'automne dernier, le taux de roulement des locataires était le plus faible enregistré par la SCHL depuis qu'elle collecte ce type de données (2016). Ces derniers mois, cependant, la mobilité des locataires s'est améliorée, en même temps que l'offre. Il faut dire que la baisse du nombre d'immigrants et d'étudiants étrangers enlève de la pression dans plusieurs centres urbains. On constate aussi que les colocataires et les cinq et demie sont à la mode ! Étant donné que les prix grimpent pas mal plus vite que les salaires, un nombre accru de locataires se tourne vers la cohabitation, ce qui stimule la demande pour les grands appartements et « pourrait rendre les petits logements moins attirants ». Le retour à l'équilibre n'est pas pour demain, mais au moins, la dynamique commence à changer. Et si la tendance se maintient, magasiner un logement cessera un jour de ressembler à un jeu de chaises musicales des plus anxiogènes.
