Des assurances qui doublent pour certains constructeurs
Dès dimanche, les promoteurs immobiliers à travers le Canada verront leur prime d'assurance hypothécaire exploser. Si cette annonce a eu l'effet d'une bombe dans l'industrie, elle met en péril l'avenir de nombreux projets multirésidentiels en pleine crise du logement, selon l'Institut de développement urbain du Québec.
Tous les immeubles multirésidentiels au Canada de cinq logements et plus sont concernés par cette mise à jour des tarifs de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), dévoilée le 3 juillet dernier par voie de communiqué.
« Tout d'un coup, j'ai reçu un, deux, trois, quatre, cinq téléphones [de promoteurs]… Ça s'est mis à sonner », rapporte la directrice de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU), Isabelle Melançon. « Ça va mettre des projets non seulement sur pause, mais il y a un danger de vie ou de mort pour certains d'entre eux », ajoute-t-elle.
À partir de dimanche, 11 jours après l'annonce de la Société, les promoteurs immobiliers canadiens feront face à des hausses substantielles sur la prime d'assurance de leur prêt.
Concrètement, les augmentations varient entre 70 % et 140 %, estime Tommy Archambault, président et fondateur de l'agence Levier Immobilier, qui a dû faire une tournée d'appels pour en informer ses clients. « C'est majeur », réagit le courtier hypothécaire.
À titre d'exemple, La Presse a contacté un promoteur dont le projet de construction résidentielle est situé à Montréal.
Le coût de la prime d'assurance pour son prêt passera dimanche prochain de 5 millions à… 11 millions.
« Ça met en doute la suite de mon projet, absolument », a déclaré ce dernier, qui a souhaité ne pas être nommé pour ne pas nuire à ses relations avec la SCHL, seul fournisseur d'assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs résidentiels au Canada.
Dans sa publication, la SCHL explique que les changements permettront d'offrir des options de financement plus flexibles, comme des périodes de remboursement plus longues et des mises de fonds réduites. Ils visent aussi à respecter de nouvelles règles qui exigent plus de capital en réserve pour couvrir les prêts.
Si l'impact de cette mesure se fait sentir d'abord sur les promoteurs, ce seront potentiellement les locataires qui en écoperont au bout de la chaîne, signale M. Archambault, car ces derniers risquent de voir leurs loyers augmenter pour compenser les coûts supplémentaires.
« Ça crée non seulement de l'incertitude, mais aussi un énorme goulot d'étranglement en pleine crise du logement », estime Mme Melançon. Coût des matériaux de construction, de la main-d'œuvre, mesures tarifaires américaines : l'industrie de la construction multirésidentielle fait déjà face à des défis de rentabilité depuis plusieurs années, souligne-t-elle.
Cette augmentation des primes pourrait donc décourager certains promoteurs de lancer de nouveaux projets, et ultimement, réduire l'offre en logement.
Jointe par courriel, la SCHL a de son côté expliqué que « les produits d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les logements collectifs continueront d'offrir aux constructeurs d'habitations des avantages par rapport au financement conventionnel », a-t-on précisé.
Logement abordable
La présidente de l'IDU souligne que cette mesure comprend aussi les logements abordables. Une situation paradoxale, à son avis, où les coûts de financement deviennent pour le moins « inabordables ».
Le constructeur interrogé par La Presse avait d'ailleurs l'intention de réaliser 20 % de logements abordables dans son projet, mais il se demande comment cela pourra se concrétiser avec l'annonce de la SCHL.
« On a requis du logement abordable dans notre projet. Mais cette abordabilité, elle va venir d'où ? s'interroge le promoteur. Il faut nous donner des outils. L'abordabilité, on ne l'a pas du côté des travailleurs, on ne l'a pas du côté des matériaux. Les terrains, ils ne perdront pas non plus de valeur. Donc si on ne donne pas un coup de main via ces programmes, qui va nous aider ? »
Selon la SCHL, le coût des primes représente toutefois une faible proportion du coût global de développement d'un projet locatif, généralement moins de 2 %.
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