Construire des condos de luxe n'est pas la solution
Yaya Baumann et Hélène Bélanger réagissent à la chronique « Construit-on des logements inutiles contre la crise ?1 », qui cite une étude dont ils sont les auteurs.
Yaya Baumann
Chercheur associé à l'IRIS
Hélène Bélanger
Professeure au département d'études urbaines et touristiques de l'UQAM et chercheuse associée à l'IRIS
Le 1er juillet dernier, Philippe Mercure publiait une chronique1 mettant en doute les résultats de notre étude portant sur les effets négatifs de la construction de logements neufs par le secteur privé. Il y interviewait Jean-Philippe Meloche, professeur à l'Université de Montréal et chercheur à l'Observatoire Ivanhoé Cambridge — un groupe de réflexion lié au secteur immobilier.
Si M. Meloche admet au passage l'existence de ces effets, il s'emploie davantage à reprendre les grandes lignes défendues par les acteurs de l'immobilier : la crise actuelle ne serait qu'un déséquilibre du marché et la construction en est l'une des rares solutions, etc. Bien que nous ayons déjà déconstruit ces mythes2, il nous paraît essentiel de revenir sur certains arguments défendus dans cette chronique que nous jugeons étonnants au regard de la littérature scientifique récente et des faits observés sur le terrain3.
Le premier mythe véhiculé par M. Meloche concerne le principe selon lequel l'accès à la propriété permettrait de libérer des logements pour les ménages moins nantis. Le problème, c'est qu'il laisse croire que le secteur de l'habitation fonctionnerait comme un grand marché unique où tous les ménages – jeunes professeurs, étudiants et familles vulnérables – seraient en concurrence directe pour les mêmes logements et les mêmes secteurs.
Plusieurs études – dont certaines citées dans la nôtre – montrent que cet effet domino reste largement confiné aux segments plus aisés du marché et atteint rarement les ménages plus vulnérables.
S'il les atteint, les logements sont souvent dans un état de délabrement avancé, comme en témoignent les nombreux problèmes d'insalubrité rapportés par les comités logement.
L'accès à la propriété
Le deuxième argument concerne l'accès à la propriété qui, selon M. Meloche, représente l'une des principales solutions à la crise actuelle. Non seulement cette solution ne répond pas aux besoins de nombreux ménages, mais elle contribue également à accroître les disparités en matière d'accumulation du capital.
En réalité, le marché est traversé par des dynamiques beaucoup plus complexes, où les ménages ne sont pas les seuls acteurs. La concentration croissante de la propriété entre les mains d'un petit nombre de propriétaires et de sociétés d'investissement, tout comme l'achat de résidences secondaires à des fins spéculatives ou de villégiature, limite l'accès à la propriété. Ces dynamiques contribuent aussi à la hausse des valeurs immobilières — alimentant ainsi la crise d'abordabilité plutôt que de la résoudre.
Le troisième argument concerne l'impact des nouvelles constructions sur l'embourgeoisement des quartiers. M. Meloche semble négliger la complexité du phénomène, qui peut prendre plusieurs formes et se manifester différemment selon les contextes locaux.
Le cas du Plateau Mont-Royal, souvent cité en exemple, n'a rien à voir avec ceux de quartiers comme Parc-Extension, Saint-Michel ou Montréal-Nord. Là encore, le secteur de l'habitation ne fonctionne pas comme un grand marché homogène, mais présente des particularités locales.
Bien que la chronique ne prenne pas ouvertement la défense de l'industrie immobilière, elle passe sous silence plusieurs causes majeures de la crise : l'absence de contrôle des loyers, les rapports inégaux entre propriétaires et les locataires, la location à court terme, ainsi que des dynamiques structurelles comme la financiarisation du logement.
En mettant surtout l'accent sur un déséquilibre entre l'offre et la demande, elle risque cependant de rejoindre, même involontairement, une lecture que privilégient l'industrie et les gouvernements — une lecture qui, en réduisant la crise à des mécanismes de marché, tend à en occulter les causes systémiques. Or, cela ne nous sortira pas de la crise. Pire, cela pourrait bien l'aggraver.
1. Lisez la chronique « Construit-on des logements inutiles contre la crise ? »
2. Consultez l'étude de l'IRIS
3. Consultez l'article publié par Métropoles — Sciences sociales de l'urbain
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27 minutes ago
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