انقطاع الخصومة بدعوى عدم دستورية مادة إخلاء الأماكن بقانون الإيجار القديم

قضت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى، بانقطاع الخصوة فى الدعوى المطالبة بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن الصادر بالقانون رقم 136 لسنة 1981، التى تتضمن عدم دستورية تختص باسباب وحالات يجوز للمؤجر أن يطلب فيها إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد.
وتنقطع سير الخصومة فى الدعوى بحكم القانون بوفاة أحد الخصوم، أو بفقده أهلية الخصومة، أو بزوال الصفة.
وطالبت الدعوى التى حملت رقم 90 لسنة 42 دستورية، والمحجوة للحكم بجلسة 12 إبريل الماضى، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
نص المادة 18 من قانون الايجار
تنص المادة 18 - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية،
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977.
(د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة.
حكم سابق بعدم دستورية المادة 18 من قانون الايجار القديم
وكانت المحكمة الدستورية قضت فى جلستها المنعقدة يوم 5 مايو 2018 فى الدعوى مماثلة رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية"، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
كما قضت المحكمة بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق، لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.
وقالت المحكمة فى حيثياتها إنه استنادًا إلى أن حرية التعاقد قاعدة أساسية اقتضتها المادة (54) من الدستور، صونًا للحرية الشخصية، التى لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائنًا يُحمل على ما لا يرضاه. وحرية التعاقد بهذه المثابة، فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية، فإنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى ترتبها العقود – المبنية على الإرادة الحرة – فيما بين أطرافها بيد أن هذه الحرية – التى لا يكفلها انسيابهـــــا دون عائق، ولا جرفها لكل قيد عليها، ولا علوها على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها – لا تعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من كوابحها، ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محددًا بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التى تباشر فيها الإرادة سلطانها، ولا أن تخلـــط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها المستأجر من عقد الإيجار – والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير – وبين حق الانتفاع كأحد الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية.
وحيث إن النص المطعـون فيه – محـددًا نطاقًا على النحو المتقدم – إذ أجاز للشخص الاعتبارى المستأجر لعين لاستعمالها فى غير غرض السكنى، البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد، فإنه على هذا النحو – وباعتباره واقعًا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – يكون قد أسقط حق المؤجر – مالك العين فى الأعم من الأحوال – فى استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها، حال أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها فى الغرض الذى أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها فى العقد، فلا يتم مد تلك المدة بغير موافقة المؤجر، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معًا، صريحًا كان هذا الشرط أم ضمنيًا. ومن ثم، فإن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى، يكون متضمنًا عدوانًا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحريــــة الشخصية – فى صحيح بنيانها – بفواتها، فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها، وذلك بالمخالفة للمادة (54) من الدستور.
قانون جديد بعد حكم الدستورية
وفى عام 2022 صدر القانون الجديد رقم 10 لسنة 2022 والذى نص على أنه مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني وفقا لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة 1977 ، و 136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
وصدر هذا القانون ونشر في الجريدة الرسمية يوم 6 مارس عام 2022، وهو ما يعنى أن مدة الخمس سنوات المحددة لـ اخلاء الوحدات والعقارات المؤجرة لغرض غير سكنى في هذا القانون تنتهى 5 مارس 2027.

جرب ميزات الذكاء الاصطناعي لدينا

اكتشف ما يمكن أن يفعله Daily8 AI من أجلك:

التعلم مع الذكاء الاصطناعيالتحقق من الحقائقتحويل النص إلى كلامملخص الذكاء الاصطناعي

أخبار ذات صلة

اليوم السابع

منذ 35 دقائق

• اليوم السابع

بالقانون: العلاوة 15% تحسب من الأجر وتطبق من 1 يوليو 2025

وافق مجلس النواب خلال جلسته العامة نهائيا على مشروع قانون تحديد نسبة العلاوة الدورية للمخاطبين بقانون الخدمة المدنية؛ ومنح علاوة خاصة لغير المخاطبين بقانون الخدمة المدنية وزيادة الحافز الإضافي للعاملين بالدولة؛ وبتقرير منحة خاصة للعاملين بشركات القطاع العام وقطاع الأعمال العام. وقد نصت المادة الأولى من مشروع القانون على أن تكون العلاوة الدورية المُستحقة للموظفين المُخاطبين بأحكام قانون الخدمة المدنية الصادر بالقانون رقم 81 لسنة 2016، بنسبة "10%" من الأجر الوظيفي لكُلٍ منهم في 30 يونيو 2025، بحد أدنى 150 جنيهاً شهرياً، وتُعد هذه العلاوة جزءاً من الأجر الوظيفي للموظف اعتباراً من 1 يوليو 2025. ونصت المادة الثانية على أن يمنح العاملون بالدولة من غير المخاطبين بأحكام قانون الخدمة المدنية، اعتبارًا من 1 يوليو 2025، علاوة خاصة بنسبة (15%) من الأجر الأساسي لكُلٍ منهم في 30 يونيو 2025، أو في تاريخ التعيين بالنسبة لمن يُعين بعد هذا التاريخ، بحد أدنى 150 جنيهاً شهرياً، وتعدُ هذه العلاوة جزءاً من الأجر الأساسي للعامل، وتُضم إليه اعتباراً من 1 يوليو 2025. يأتي هذا المشروع القانون بهدف تحقيق المساواة بين العاملين وتخفيف الأعباء المعيشية، ودعم العدالة الاجتماعية وتخفيف الأعباء المعيشية عن كاهل العاملين فى ظل الظروف الاقتصادية الحالية.

اليوم السابع

منذ 2 ساعات

• اليوم السابع

أوسكار رويز يجتمع بلجنة الحكام اليوم عبر "زووم" لحسم طاقم نهائي كأس مصر

يعقد أوسكار رويز ، رئيس لجنة الحكام، اجتماعا عبر تقنية "زووم" اليوم، الثلاثاء، مع أعضاء اللجنة لحسم طاقم تحكيم مباراة نهائي كأس مصر بين الزمالك وبيراميدز مساء الخميس المقبل باستاد القاهرة. وتأكد إقامة اللقاء بطاقم تحكيم مصري، حيث لم يطلب الزمالك وبيراميدز استقدام طاقم أجنبي للمباراة المرتقبة. واتفق اتحاد الكرة، برئاسة هانى أبو ريدة ، مع أوسكار رويز رئيس لجنة الحكام الرئيسية على تجديد عقده موسما واحدا ليستمر فى رئاسة اللجنة فى الموسم المقبل 2025 - 2026. وكان رويز وقع عقداً مع اتحاد الكرة لمدة 3 أشهر، وبعد انتهائه فاتح اتحاد الكرة الخواجة فى التجديد وتم الاتفاق على التجديد موسما واحدا ليستمر رويز فى إدارة اللجنة. فى السياق ذاته، توجه أوسكار رويز إلى الولايات المتحدة الأمريكية للانضمام إلى فريق إدارة الحكام التابعة بالاتحاد الدولى لكرة القدم "فيفا"، لبدء التحضير لبطولة كأس العالم للأندية التي تستضيفها الولايات المتحدة فى الفترة من 14 يونيو إلى 13 يوليو المقبل. وأكد أوسكار لاتحاد الكرة أنه ضمن فريق محاضرى الحكام الرئيسيين لدى الاتحاد الدولي لكرة القدم وأحد المعاونين للسويسري ماسيمو بوساكا مدير إدارة التحكيم بالفيفا، وسيتواجد رويز خلال الفترة المقبلة في الولايات المتحدة للمشاركة في تحضيرات بطولة كأس العالم للأندية، والمشاركة في الإشراف على معسكر الحكام المختارين لإدارة مباريات البطولة

اليوم السابع

منذ 2 ساعات

• اليوم السابع

الطب البيطرى:‭‬ إلغاء إجازات الأطباء البيطريين خلال أيام عيد الأضحى

رفعت وزارة الزراعة واستصلاح الأراضي، درجة الاستعداد القصوى بجميع المجازر الحكومية ، ودعمها بالأطباء البيطريين، والتأكد من جاهزيتها لاستقبال أضاحي المواطنين مجانا، بالتنسيق بين التنمية المحلية والمحافظين. أكد علاء فاروق وزير الزراعة واستصلاح الاراضى على أهمية توعية المواطنين، وتشجيعهم على ذبح الأضاحي بالمجازر، بدلا من الذبح العشوائي، في الشوارع، وذلك حفاظا على البيئة والحد من التلوث، ذلك فضلا عن ضمان الكشف على الذبائح والإطمئنان على سلامتها، وخلوها منزأي أمراض، والاستفادة من الخدمات التي يتم تقديمها بالمحازر. وكلف فاروق هيئة العامة للخدمات البيطرية، بالمتابعة المستمرة والإشراف على أعمال ذبح الأضاحي بالمجازر الحكومية، والفحص والكشف الظاهري على الماشية قبل أعمال الذبيح، لضمان سلامتها والحفاظ على صحة المواطنين. ومن جهته أكد الدكتور حامد الأقنص رئيس الهيئة العامة للخدمات البيطرية ، أنه تم إلغاء الإجازات للأطقم البيطرية خلال أيام العيد الأربعة لتلبية احتياجات المواطنين، مع تشكيل غرف عمليات بكل إدارة بيطرية لتلقي شكاوى المواطنين والتعامل الفوري مع أي طارئ متعلق بأعمال الذبح والمجازر. وكانت وزارة الزراعة واستصلاح الأراضي، قد أعلنت فرض حالة الطوارئ بكافة قطاعاتها ومديريات الزراعة والطب البيطري بالمحافظات، استعدادًا لعيد الأضحى، مع توفير كميات كبيرة من الأضاحي الحية واللحوم البلدية بأسعار مخفضة تقل عن السوق بنسبة تصل إلى 20%، عبر المنافذ والمزارع التابعة للوزارة، في إطار جهودها لرفع العبء عن المواطنين خلال الموسم.