قانون الإيجار القديم.. كيف نظمت "الدستورية" العلاقة بين المالك والمستاجر؟

أثار قانون الإيجار القديم المعدل الجدل واسع داخل مجتمعنا المصرى خلال الفترة السابقة حى وصل إلى محطاته الأخيرة، حيث تقرر مناقشة التقرير الأخير للجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، لمشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر؛ وايضًا مشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها، هذا برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي رئيس مجلس النواب.
وأوضح التقرير أسباب نشوب الخلاف منذ بدأ وما هي مواد القانون رقم 49 لسنة 1977 و رقم 136 لسنة 1981 التي أطاحت بالعادلة الاجتماعية وقت ذاك وأوسعت الفجوة بين المالك والمستأجر .
وتدخلت المحكمة الدستورية العليا تُعيد ضبط هذه العلاقة في حكمها الصادر بجلسة 5 مايو 2018، في الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية، فقضت بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) والتي تنص على "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد..."، وهي القاعدة التي مثّلت امتدادًا قانونيًا لعقود الإيجار دون تحديد أجل معين، ، فيما تضمنه من إطلاق الامتداد القانوني لعقود الإيجار ليشمل الأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، تأسيسًا على أن هذا الامتداد يؤيّد العلاقة العقدية ويخل بحقوق الملكية، تعارضاً مع الدستور.
وبناءً على هذا الحكم، صَدَر القانون رقم 10 لسنة 2022، لتنظيم إنهاء العلاقة الإيجارية مع الأشخاص الاعتبارية غير السكنية، وأتاح مهلة انتقالية لتوفيق الأوضاع، مراعيًا في ذلك ما خلّفته جائحة كورونا من آثار اقتصادية بالغة، وما فرضته من ضرورة قانونية مُلحة تقتضي إعادة التوازن التشريعي بصورة عاجلة.
وبقيت الوحدات السكنية وغير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية خاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه دون أي تغيير لأى من النصوص القانونية الاستثنائية الواردة به، والتي منها ما جاء في صدر مادتيه (1 و2) من عدم زيادة الأجرة السنوية للأماكن السكنية على 7% من قيمة الأرض والمباني المقدرة بثمن المثل عند الترخيص، دون وضع آلية لمراجعة هذه التقديرات أو إعادة تقييمها بمرور الزمن.
وأدّى هذا التحديد الجامد إلى تثبيت الأجرة القانونية عند حدود دنيا لا تتناسب مطلقًا مع التغيرات الاقتصادية المتلاحقة، ولا مع قيم العقارات السوقية، ولا مع تكاليف صيانة المباني وإدارتها، فظلّت العلاقة الإيجارية محكومة بثوابت اقتصادية تجاوزها الواقع، وانقطعت الصلة بين الأجرة واعتبارات العرض والطلب، ما أخل إخلالًا جسيمًا بحقوق المؤجرين، وانعكس سلبًا على قيمة الثروة العقارية في الدولة.
وكان هذا التجميد في تقدير الأجرة دون ربطها بمعايير متغيرة أو مؤشرات اقتصادية مرنة أحد الأسباب الرئيسية التي دفعت المحكمة الدستورية العليا في حكمها الصادر بجلسة 9 نوفمبر 2024 إلى القضاء بعدم دستورية المادتين سالفتي الذكر، لما فيهما من إخلال بحق الملكية، ومخالفة لمبدأ العدالة التعاقدية، وإهدار لمبدأ المساواة، الأمر الذي أوجب التدخل التشريعي العاجل لمعالجة هذا القصور، واستحداث قواعد جديدة عادلة وموضوعية لتقدير الأجرة، وهو ما سعى إليه مشروع القانون المعروض، من خلال إلغاء تلك النصوص، وإحلال آلية قانونية مرنة ومتدرجة لتعديل القيمة الإيجارية على أساس عادل وواقعي.
وأرست المحكمة في منطوق حكمها أن يكون سريانه اعتبارًا من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد العادي الحالي (الخامس) لمجلس النواب، فإنها بذلك أتاحت للمشرع إعادة تنظيم هذه العلاقة على نحو دستوري؛ وضمن إطار زمني صريح، بما يستوجب التدخل الفوري والفعّال قبل سريان الأثر التنفيذي للحكم، وتلافياً لوجود فراغاً تشريعياً.

جرب ميزات الذكاء الاصطناعي لدينا

اكتشف ما يمكن أن يفعله Daily8 AI من أجلك:

التعلم مع الذكاء الاصطناعيالتحقق من الحقائقتحويل النص إلى كلامملخص الذكاء الاصطناعي

أخبار ذات صلة

اليوم السابع

منذ ساعة واحدة

• اليوم السابع

السيدة انتصار السيسى تعزى أهالى حادث المنوفية وتوجه الهلال الأحمر بسرعة تقديم الدعم النفسى والمادى

وجّهَت السيدة انتصار السيسى، قرينة رئيس الجمهورية، الهلال الأحمر المصري بسرعة تقديم الدعم النفسي والمادي لأهالي حادث المنوفية الأليم. وكتبت السيدة انتصار السيسى، عبر صفحتها الرسمية بموقع التواصل الاجتماعى:" فيس بوك":"قلوبنا يعتصرها الألم على بناتى ضحايا حادث المنوفية الأليم، نسأل الله لهم الرحمة والمغفرة، ولأسرهم الصبر والسلوان". وأضافت السيدة انتصار السيسى:"وقد وجهتُ الهلال الأحمر المصري بسرعة تقديم الدعم النفسي والمادي لأهالي الضحايا، إيمانًا بأن الدولة تقف دائمًا سندًا لأبنائها في الشدائد، وأن التكافل والتضامن هما قوتنا في مواجهة المحن، رحم الله الضحايا وألهم ذويهم الصبر والثبات".

اليوم السابع

منذ 4 ساعات

• اليوم السابع

تعرف على تفاصيل قانون الايجار القديم قبل إقراره بمجلس النواب

يناقش مجلس النواب خلال جلسته العامة يوم الإثنين القادم، برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي، تقريرا اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، عن: مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها. أكدت اللجنة فى تقريرها، إن مشروع القانون يقدم معالجة جادة ومتدرجة للاختلالات المزمنة في منظومة الإيجارات القديمة ، والتي أدّت إلى ترسيخ أوضاع غير متوازنة أضرت بحقوق الملاك وقيّدت حرية التصرف في الملكية الخاصة، دون أن تكون هناك ضرورة اجتماعية أو اقتصادية تُبرّر هذا الامتداد الزمني غير المحدد، وهو ما أكّده بوضوح حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 9 نوفمبر 2024 في الدعوى رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية. وثمنت اللجنة ما تضمنه مشروع القانون من نصوص تنظم حالات الإخلاء، وتمنح للمؤجر وسائل قانونية عاجلة لاسترداد العين المؤجرة في الحالات التي تنتفي فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغلها، وذلك دون الإخلال بضمانات المستأجر في اللجوء إلى القضاء الموضوعي. وأكدت اللجنة موافقتها على مشروع القانون بصيغته الواردة من الحكومة، مؤكدة أنه يُمثل خطوة تشريعية حاسمة طال انتظارها، تسعى إلى إرساء قواعد العدالة التعاقدية، وصون الملكية، وتحقيق الاستقرار الاجتماعي، في إطار من التدرج والمرونة والضمانات القانونية. وجاء مشروع القانون في تسع مواد بخلاف مادة النشر، وذلك على النحو الآتي: مـــــادة (1): حدّدت نطاق سريان القانون، ليشمل الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، متى كانت مؤجّرة وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، دون أن تمتد أحكامه للعقود الخاضعة للقانون المدني. مـــــادة (2): بيّنت المدة المتبقية لاستمرار العقود القائمة، بحيث تنتهي عقود إيجار الأماكن السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وتنتهي عقود إيجار الأماكن لغير غرض السكنى المبرمة مع الأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتم الاتفاق على إنهائها قبل ذلك. مـــــادة (3): تضمنت تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية: (۱) الموقع الجغرافي (۲) مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة؛ (۳) المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة (٤) شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة (٥) القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ۱۹٦ لسنة ۲۰۰۸ ، الكائنة في ذات المنطقة. وأناطت المادة المذكورة برئيس مجلس الوزراء إصدار قرار بتحديد قواعد ونظام عمل هذه اللجان (لجان الحصر). كما أوجبت المادة على لجان الحصر الانتهاء من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون، وأجازت مد جمدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء. وأناطت المادة بالمحافظ المختص إصدار قرار بما تنتهي إليه لجان الحصر، وأوجبت نشر هذا القرار في الوقائع المصرية وإعلانه بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة. مـــــادة (4): حدّدت أسلوب احتساب القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية من تاريخ العمل بالقانون، وذلك بزيادة القيمة الإيجارية القانونية الشهرية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكامه، وفرقت المادة المذكورة في نسبة الزيادة بحسب المنطقة الكائن بها المكان المؤجر، فتضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، كما تضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة والاقتصادية بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيهاً للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية. والزمت المادة ذاتها المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع ۲۵۰ جنيه شهرياً، وذلك لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (۳) من هذا القانون من أعمالها، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بحسب الأحوال بدءاً من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها. مـــــادة (5): تضمنت النص على أن تكون القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى إلى الأشخاص الطبيعيين خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وذلك اعتبارًا من أول استحقاق بعد العمل بالقانون. مـــــادة (6): نصّت على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% تطبق على القيم الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4) و(5)، طوال مدة سريان القانون. مـــــادة (7): نظمت هذه المادة أحكام إخلاء الأماكن الخاضعة لأحكام القانون المعروض، حيث الزمت المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدتين المحددتين بالمادة (۲)، كما حددت بعض الحالات التي تبرر للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة دون انتظار انقضاء المدد المشار اليها في المادة (2) المشار اليها وذلك حال ثبوت ترك المستاجر للعين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو حال ثبوت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله العين المؤجرة، باعتبار انها حالات تنتفي فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغلها، وذلك دون الإخلال بضمانات المستأجر في اللجوء إلى القاضي الموضوعى وذلك كله مع مراعاة عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (۱۸) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ المشار إليه حيث أجازت المادة ذاتها للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الاخلاء، ودون الإخلال في التعويض إن كان له مقتضى وأخيرا اكدت المادة المذكورة على حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار بحسب الأحوال، في إقامة دعوى قضائية أمام المحكمة وفقاً للإجراءات المعتادة،على أن لا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الامور الوقتية المشار إليه، تأكيدا على عدم الاخلال بحكم الفقرة الثانية سالفة البيان. مـــــادة (8): منحت المستأجرين أو من امتد اليهم عقود إيجار بحسب الأحوال، الذين تنتهي عقود الإيجار طبقا لأحكام هذا القانون أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يرفق به إقرار بإخلاء وتسليم المستأجر للعين المستأجرة فورصدورقرار التخصيص واستلام الوحدة وتكون الاسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص (المستأجر الاصلى وزوجه ووالديه ممن امتد اليه منهم عقد الايجار) وأناطت المادة برئيس مجلس الوزراء تحديد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات أوالبت فيها وذلك بقرار يصدره بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل باحكام هذا القانون كما منحت المادة ذاتها للمستاجر او من امتد اليه عقد الايجار حال اعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية او غير سكنية (ايجارا أوتمليكا) أولوية في تخصيص وحدة بمجرد التقدم بطلب مرفقا به إقرار اخلاء الوحدة السكنية المستأجرة على ان يراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستاجرة على ان يتضمن الإعلان تحديد الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص مـــــادة (9): قررت إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997 المشار إليها كما تتضمن إلغاء كل حكم يخالف أحكامه، وذلك اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك مع مراعاة عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون

بوابة الأهرام

منذ 5 ساعات

• بوابة الأهرام

مجلس الشيوخ الأمريكي يرفض مشروع قرار للحد من صلاحيات ترامب بشأن الحرب مع إيران

رفض مجلس الشيوخ الأمريكي مشروع قرار قدمه الديمقراطيون يهدف إلى تقييد صلاحيات الرئيس دونالد ترامب في التصعيد العسكري ضد إيران، وذلك وفقًا لما نشره موقع قناة "القاهرة الإخبارية". موضوعات مقترحة يذكر أن الولايات المتحدة الأمريكية أكدت في رسالة إلى مجلس الأمن الدولي أن الضربات العسكرية التي نفذتها ضد إيران جاءت في إطار الدفاع عن النفس، مشيرة إلى أن هذه العمليات تمت بموجب ميثاق الأمم المتحدة. ووفقًا للرسالة الأمريكية، كان الهدف الأساسي من هذه الضربات هو تدمير قدرات إيران على تخصيب اليورانيوم، وذلك ضمن مساعي الولايات المتحدة لضمان عدم امتلاك إيران للأسلحة النووية.