Ce gratte-ciel de 63 étages aidera-t-il la crise du logement ?
Ce gratte-ciel de 63 étages aidera-t-il la crise du logement ?
C'est un immeuble que j'ai regardé pousser avec curiosité ces dernières années. Une structure filiforme, haute de 200 mètres, à cheval entre le quartier des affaires de Montréal et Griffintown.
Sa couleur très pâle, son revêtement texturé et ses 63 étages lui permettent de sortir du lot, dans le paysage de plus en plus dense du centre-ville.
Mais ce gratte-ciel se démarque aussi pour une autre raison : sa fonction.
Il ne contient aucun condo : la demande est au point mort, ou presque. On n'y trouve pas de bureaux non plus : le taux d'inoccupation frôle toujours les 19 % dans le cœur de Montréal.
Cette nouvelle tour est plutôt dans l'air du temps. C'est-à-dire : locative. Elle proposera 662 appartements, une quantité gigantesque pour un seul et même immeuble.
PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE
La tour ne contient aucun condo ni bureau, seulement des appartements et un hôtel.
Avec une telle concentration, on peut presque parler d'une ville verticale.
Les centaines d'unités sont offertes depuis peu en location, alors qu'une crise sans précédent fait rage dans la métropole. Cette manne contribuera-t-elle, au moins un peu, à résorber la pénurie ?
Épineuse question, que j'ai abordée avec le promoteur Marc Varadi, de RIMAP Construction, pendant une visite de son plus récent projet.
Notre rencontre a commencé sur une note vertigineuse : une montée de plusieurs minutes dans un ascenseur de chantier, boulonné à la paroi du gratte-ciel. L'engin nous a menés en vrombissant jusqu'au toit, d'une altitude équivalant à 66 étages.
C'était la première fois que Marc Varadi montait aussi haut dans son propre immeuble, achevé aux trois quarts. Il a été soufflé, tout comme moi, par la vue. Nez à nez avec le 1000 De La Gauchetière, et presque à égalité avec le sommet du mont Royal, qu'aucun gratte-ciel ne peut dépasser en vertu de la réglementation municipale.
PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE
Le nouvel édifice surplombe à peu près tous les autres immeubles du centre-ville.
Si époustouflant soit le panorama, je voulais surtout l'entendre parler de son modèle d'affaires. Pour essayer de comprendre quel rôle son mégaprojet jouera – ou pas – dans la situation actuelle du logement à Montréal.
Premier constat : ses unités sont loin d'être abordables.
Le complexe locatif, appelé Skyla, se targue d'être « haut de gamme », avec piscines, gym, sauna, portier, station de lavage de chien, salle de « podcasts », etc. Ses futurs résidants auront accès aux luxueuses installations de l'hôtel Moxy, qui occupe les étages inférieurs.
PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE
Une des piscines auxquelles auront accès les locataires
Les appartements d'une chambre se louent à partir de 1810 $ par mois, ceux de deux chambres, à 3470 $, et ceux de trois chambres, à 3900 $. Des prix corsés, même pour le centre-ville.
En quoi de tels loyers contribueront-ils à apaiser la crise, donc ?
Deux écoles de pensée s'opposent. Celle qui dit qu'on doit construire le plus possible, dans toutes les gammes de prix, peu importe le type d'habitation, pour doper l'offre.
Et celle qui dit qu'on devrait d'abord et avant tout miser sur le logement social et abordable.
Vous vous en douterez : Marc Varadi se trouve dans le premier camp. Son entreprise compte déjà plusieurs projets semblables au Skyla à son actif à Montréal, qui ont bien fonctionné.
Tout le monde a une théorie, mais ça revient toujours à la même chose : l'offre et la demande. Pas besoin d'un professeur d'université pour écrire une thèse là-dessus, c'est très simple.
Le promoteur Marc Varadi
Plusieurs économistes, dont ceux de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), pensent de même. Ils misent sur le phénomène du « filtrage », généré par la construction massive de logements en tous genres. Une stratégie à long terme, et non instantanée.
« Le filtrage a lieu lorsque des logements deviennent progressivement accessibles aux ménages à faible revenu, à mesure que des logements neufs sont construits et que des ménages à revenu élevé y emménagent », explique la SCHL dans un rapport de 20241.
Cette théorie est contestée par bien du monde, dont l'Institut de recherche et d'informations socioéconomiques (IRIS), qui penche à gauche. Elle est aussi difficile à avaler pour les locataires montréalais, qui ont vu les loyers moyens exploser de 71 % depuis cinq ans.
PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE
Quelque 40 000 logements locatifs ont été construits depuis trois ans dans le Grand Montréal. Ils sont occupés à 95 %, selon la SCHL.
Un professeur de l'Université de Montréal, qui a soupesé les arguments des deux camps, conclut toutefois que le phénomène du « filtrage » (ou « ruissellement ») produirait à terme des effets bien réels2.
Faudra le voir pour le croire…
Environ 40 000 logements locatifs ont été construits depuis trois ans dans le Grand Montréal, selon la SCHL. Ils sont occupés à 95 %, ce qui démontre la robustesse de la demande, croit-elle3.
Mais comme dans tout marché en croissance, l'offre pourrait devenir excédentaire. Des dizaines de projets locatifs sont en chantier, sur le point d'aboutir, ou nouvellement offerts en location dans la métropole. Les prix se ressemblent – plus de 2000 $ par mois pour un quatre et demie –, et la concurrence devient de plus en plus rude.
Je suis inondé de publicités de ces projets neufs sur les réseaux sociaux, depuis quelque temps. La promotion classique : « deux mois de loyer gratuits ».
Ça rappelle une autre époque… Une époque où l'offre de logements dépassait la demande à Montréal.
Dans l'immédiat, l'effet de « filtrage » n'a pas encore percolé jusqu'aux locataires les plus démunis. Loin de là, même. Aux dernières nouvelles, ils étaient à peu près 2000 à se chercher un nouvel appartement au lendemain du 1er juillet, à l'échelle du Québec.
1. Consultez le rapport de la SCHL
2. Lisez « On a posé la question pour vous : construit-on des logements inutiles contre la crise ? »
3. Lisez « Marché locatif : l'offre en hausse… les prix aussi »
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4 hours ago
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L'échec du rôle de l'État
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La Presse
11 hours ago
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L'inflation remonte, la baisse de taux s'éloigne
Le taux d'inflation des prix à la consommation s'est établi à 1,9 % en juin au Canada. L'annonce mardi d'une remontée du taux d'inflation à 1,9 % en juin, quelques jours après l'étonnante baisse du taux de chômage pour le même mois, pourrait inciter la Banque du Canada à reporter une prochaine baisse des taux d'intérêt. C'est ce qui ressort des commentaires d'analyse des économistes du secteur bancaire à la suite de la mise à jour mensuelle des données des prix à la consommation par Statistique Canada. « Malgré certains signes de ralentissement économique attribuables aux tensions commerciales avec les États-Unis, je crois que la Banque du Canada (BdC) accordera davantage d'importance aux récents gains d'emploi et au rebond de l'inflation », indique Randall Bartlett, économiste en chef adjoint au Mouvement Desjardins. « Ainsi, la Banque du Canada devrait maintenir son taux d'intérêt directeur à 2,75 % lors de sa prochaine réunion à la fin juillet. Cependant, avec des nuages économiques toujours à l'horizon, je m'attends à ce qu'elle reprenne la baisse des taux d'intérêt en septembre. » À la Banque Nationale, l'économiste Matthieu Arseneau considère que « compte tenu des données d'inflation publiées mardi, il est encore plus probable que la Banque du Canada restera sur la touche en juillet, d'autant plus que l'emploi dans le secteur privé montre des signes de reprise selon les données de l'emploi en juin ». Dans ce contexte, signale M. Arsenault, « si l'économie canadienne a été affaiblie au premier semestre par l'incertitude liée aux droits de douane, comme en témoignaient la baisse du PIB en avril et en mai et la hausse du taux de chômage entre février et juin, cela ne s'est pas encore traduit par une baisse des pressions inflationnistes. Il faut parfois du temps pour que les faiblesses économiques se répercutent sur l'inflation, et c'est probablement le cas actuellement ». De l'avis de Douglas Porter, économiste en chef à la Banque de Montréal (BMO), les données de l'inflation en juin publiées mardi, en plus du « solide rapport sur l'emploi en juin » publié la semaine dernière, « ne donnent pratiquement aucune raison à la Banque du Canada de justifier une baisse des taux à sa réunion de la fin juillet ». En fait, estime Douglas Porter, « nous devrons observer une décélération significative de l'inflation de base [excluant les prix fluctuants de l'essence] pour qu'une baisse de taux soit envisageable à la Banque du Canada, même lors de la réunion de septembre, à moins que survienne une forte détérioration de l'économie en conséquence de l'incertitude liée aux tarifs douaniers ». À la Banque CIBC, l'économiste principal Ali Jaffery anticipe aussi que la Banque du Canada maintiendra son taux d'intérêt directeur à son niveau actuel (2,75 %) lors de sa réunion du 30 juillet. « Attendre à l'automne lui donnera plus de temps pour observer les pressions inflationnistes et avoir une idée plus précise de l'impact du choc d'incertitude des droits de douane sur l'économie canadienne », estime M. Jaffery. Rebond de l'inflation Selon les données publiées mardi par Statistique Canada, le rythme de l'inflation s'est accéléré en juin notamment parce que les consommateurs ont payé plus cher pour certains biens durables, comme les véhicules et les meubles. Le taux d'inflation des prix à la consommation sur un an s'est élevé à 1,9 % en juin, en hausse par rapport au niveau de 1,7 % observé en mai. Au Québec, l'inflation annuelle s'est établie à 2,2 % en juin après avoir été de 1,7 % en mai. Selon Statistique Canada, le taux d'inflation s'est accéléré en juin alors que les prix de l'essence ont diminué dans une moindre mesure en juin par rapport à mai. De plus, les prix des véhicules automobiles ont affiché une hausse de 4,1 %, comparativement à 3,2 % en mai. Les prix des véhicules d'occasion ont connu leur première augmentation d'une année à l'autre en 18 mois, alors que les stocks des commerçants étaient plus restreints. Par contre, l'inflation des prix des aliments achetés en magasin a légèrement ralenti, passant de 3,4 % en mai à 2,9 % en juin. Selon Statistique Canada, ce ralentissement est en grande partie attribuable aux prix des légumes frais, qui ont diminué de 3,1 % sur un an. L'inflation des prix du logement a continué de ralentir, chutant d'un dixième de point de pourcentage, pour s'établir à 2,9 % en juin.
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Carney doute du retrait des droits de douane même avec un accord négocié
Carney doute du retrait des droits de douane même avec un accord négocié (Ottawa) Pendant que Donald Trump qualifie d'« entente » les lettres qui menacent de frapper le Canada de nouvelles mesures tarifaires, le premier ministre Mark Carney soutient qu'un accord négocié avec les États-Unis est toujours possible, mais que cela n'éliminera pas forcément les droits de douane. Émilie Bergeron La Presse Canadienne « Il n'y a pas beaucoup d'évidence à ce moment-ci (que) des accords, des ententes ou des négociations avec les Américains, pour n'importe quel pays, n'importe quelle juridiction, (signifient) d'avoir un accord sans tarif », a déclaré M. Carney mardi, en français, alors qu'il s'apprêtait à présider une rencontre de son conseil des ministres. Cette réunion, qui a lieu virtuellement, est la première depuis que le président américain a brandi, par le biais d'une missive publiée sur les réseaux sociaux, la menace de nouvelles salves tarifaires de 35 % sur les importations canadiennes. Ces nouveaux droits de douane s'appliqueront dès le 1er août, a écrit Donald Trump, et la Maison-Blanche a précisé que les marchandises conformes à l'Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM) sur le commerce en seront exemptées. Si M. Trump évoque de possibles ajustements dans sa lettre publiée la semaine dernière, il a affirmé, lundi, que cette missive et celles envoyées à une panoplie d'autres chefs de gouvernement et d'État constituent en elles-mêmes des accords – ou des « deals », comme il l'affirme en anglais. « Les ententes sont déjà faites. Les lettres sont les 'deals'. Ils sont faits. Il n'y a pas d'accord à conclure », a-t-il dit depuis le bureau Ovale. Quoi qu'il en soit, M. Carney s'attend tout de même à ce que les discussions commerciales avec les États-Unis s'intensifient avant l'échéance du 1er août. En plus du nouveau 35 % mentionné par M. Trump, les États-Unis menacent aussi d'imposer des droits de douane de 50 % sur les importations de cuivre. MM. Carney et Trump avaient convenu le mois dernier de travailler à la conclusion d'un nouvel accord commercial et sécuritaire d'ici le 21 juillet, mais le président américain a unilatéralement repoussé l'échéance au 1er août. M. Carney doit rencontrer les premiers ministres des provinces et territoires la semaine prochaine. Avec David Baxter
